原田秀雄の日常日記

原田秀雄の日常日記です

原田秀雄の不動産情報その4

原田秀雄です。

今日もまた不動産情報を調べてみました!

 

ネットや外に出てる看板をみて、良い条件の物件があったと思い、いざ不動産に入ってみるとその物件はもう売り切れていて…ってことないですか?

それ、実は「おとり物件」「おとり広告」「釣り物件」などと言われているんです。

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不動産は来客率をあげる為にこういったおとり物件を使うのです。

そこでおとり物件を見分けるポイントが5つあるようなので、ここでもご紹介

 

1. 好条件過ぎないかどうか

2. 取引様態を見る(「仲介先物」という表示のところは、「オトリ物件」の可能性が高い)

3. 定期借家契約ではないか

4. 詳細な情報が載っているか(建物名が無かったりするのは怪しい)

5. 現地待ち合わせで内見出来るか聞いてみる

 

以上が見分けるポイントのようです!

おとり物件で時間を取られない様に参考にしてみてください!

原田秀雄の不動産情報でした

原田秀雄の不動産情報その3

原田秀雄です。

今日の不動産情報はこれです!

 

 木造、鉄骨、RCの違いとは?

賃貸でも売買でも、構造を気にされる方が多い印象を受けています。 
大手のデベロッパーやハウスメーカーが企画・施行した物件であればどの構造体でも国の基準を大幅に上回る性能を持った部材を使用していますがその分、家賃や建築費も高め。 

気になる部分とは思いますが、構造体は目に見えづらい部分です。
外装や内装をしてしまうと、構造体がなんだかわかりづらくなりますよね?
今日はそのあたりを解説したいと思います。

 

構造の種類

おおまかには

・木造
鉄骨(重量鉄骨、軽量鉄骨)
RC(鉄筋コンクリート造)
SRC(鉄骨鉄筋コンリート造)
の4種類があります。

 

1.木造建築

とある大手ハウスメーカーの木造建築。日本古来からある工法です。
柱、梁、筋交いを使い、組み立てていく工法です。(2×4など木造で異なる工法のものも存在します。)
鉄と比べると加工が容易なので設計の自由度が高いですが、柱と梁の本数が多くなってしまうため間取りの制約がでてきてしまうのが難点です。
具体的にどのような間取りが苦手かと言うと、広い窓をつけるような設計のロングスパン。途中で柱や壁がどこかに入ってくることが多いですね。

日本ではまだまだ主流な工法と言えます。建築費も鉄骨やRCと比べても安く、解体費という視点で見ても他の工法と比べても安いです。

2.鉄骨構造

鉄骨造には"重量鉄骨造"と"軽量鉄骨造"があります。
軽量鉄骨造は細い鉄骨を沢山使い強度を出しています。
対して重量鉄骨は太い大きな柱や梁を使うことにより強度を出しています。

細いところでいうと鉄骨の厚みに差があります。

3.RC構造(鉄筋コンクリート造)

いわゆるコンクリ造。 正式には、「鉄筋コンクリート造」といいます。
これはとあるマンションを施工中のもの。左側に見えているのはユニットバスです。むき出しの状態だとこういう感じです。
これから床を施工していくところです。超大手の有名なマンションなので相場よりもかなり販売価格や賃貸価格が高いマンションなのですが、お値段が高いだけあって使っている材料壁の厚み等含めてきちんとしています。良いものは高い!

RCの特徴としては鉄筋の骨組みにコンクリを流し込んで施工していきます。
この写真のように隣の家との壁までコンクリの躯体であれば音の心配もないですね。もちろん床もコンクリ。
建築費も解体費用も高め。また、建物の重さも重くなるため、それなりの地盤改良や杭打ちが必要になります。

4.SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)

ちなみにSRCという構造がありますが、あれは鉄骨鉄筋コンクリートという構造です。
鉄骨の柱の周りをコンクリートで固めていく工法ですね。よほどの大型マンションやビルでないとあまり馴染みがないかもしれません。

 

ちなみに賃貸の検索をする際に"アパートorマンション"という項目がある場合があります。
アパート→木造、軽量鉄骨
マンション→重量鉄骨、RC・SRC
という区分けになっています。

 

メリット、デメリットはそれぞれにあると思いますが、都合合う物件が見つかるといいですよね!

 

原田秀雄でした

原田秀雄の不動産情報その2

原田秀雄です。

今日も不動産情報について。

 

不動産屋に入った時、担当してくれる営業マン

いくら大手の不動産屋であっても、その印象で随分変わりますよね!

 

良い営業マンかを判断できる3つのポイント

1.物件のマイナス面もちゃんと教えてくれる
2.お客様を急かさない営業スタイル
3.現実的な相場を伝えてくれる(誇張しない)

 

ここがきちっと抑えられていればまず良い会社、営業マンだと思います。

 

また

●物件数が多い

親身になって考えてくれる

契約までがスムーズ

と言うのも勿論視野に入れた方がよいとは思います!

 

実際に知り合いに不動産屋を紹介してもらうのもいいですね!

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※画像はイメージです

以上、原田秀雄の不動産情報でした

原田秀雄の不動産情報その1

原田秀雄です。

今日調べた不動産情報です!

「1R」と「1K」の違いとメリット

ワンルーム/1Rと1Kの違いって?
あまり違いが無いように見えて、微妙に違う1Rと1K。

【1R】

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ワンルーム/1Rは、文字とおり一つの部屋。
部屋に仕切りがなく、すべてつながっています。
最近のおしゃれ物件だと、studioなんて呼び方をする場合があります。
注意点は1Rの広さ表記
廊下も広さに含んで記載されています。
多くの人が勘違いするポイントでもあります。
実際部屋を見に行ったら「あれ?思ったよりも狭い??」となるよくあるパターンです。
これ説明しない不動産屋が多いので、要注意です。
 
<メリット>
家賃が安い
仕切りが少ないので、空間が広く感じる
最大にメリットはやはり家賃の部分だと思います。

<デメリット>
玄関までつながっているので、エアコンの効き目が心配
キッチンも同じ空間内なので、匂いが気になる
冷蔵庫の排熱がちょっと気になる
だからエアコンの効きがちょっと心配
トイレも同じ空間でドア一つの。 彼女、友だちが来た時にどう思うか。
キッチン、バス・トイレが同じ空間というところがデメリット。
料理した場合は、匂いは確実に回ります。 炒めものなんかは油も少し回ります。

冷蔵庫は後ろから少し熱を出すので、それの熱が気になる人もいるかもしれないです。
それから冷蔵の音も同じ部屋だと気になるっていう人もいます。
この辺りは経験しないとわからないですね。

それから玄関部分までつながっているので、その分熱効率が下がります。
エアコンの守備範囲が広範囲になるので、そこがちょっとデメリット。
 
【1K】

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ワンルームとの違いは、キッチンと仕切られているところです。
ドアで区切られているというのが、1Kの定義になります。
 
<メリット>
1Rと比べて部屋が広い
部屋の気温調整がしやすい
匂い、音などはキッチンと仕切られていることで感じない
 
<デメリット>
1Rと比べ家賃が高い

 

確かに、そうなりますよね!

1Rはどちらかというと築年数も古い物件が多い気がします。

選ぶ際は図面だけでなく、実際に観に行ってちゃんと確かめないとダメですね!

 

以上、原田秀雄の不動産情報でした

 

 

原田秀雄の不動産訪問8

原田秀雄です。

今日も昨日に引き続き不動産について書こうと思います!

 

よく敷金礼金ゼロっていう看板を見かけます。

初期費用が抑えられるのは有り難い!でもこれって本当に大丈夫かな?と不安になりませんか?

そこで色々調べてみました!

敷金礼金ゼロってどうなの?

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敷金礼金0で考えられるデメリットの3つ上げます。

1.選択肢が少なくなる。 
2.退去時の費用が高くなりそうな怪しい物件が多くなる。 見極めが難しい。
3.売れ残りが多いので、内見に行っても無駄足になる可能性が高い

 

良くない例として

・備考欄で後から追加料金がかかる(ルームクリーニング、鍵など)

・相場よりも高い

・退去時に多額の料金がかかる

・違約金が高い

 

トータルで良い物件も悪い物件もある

 

こうやてみると、敷金礼金ゼロは初期費用は抑えられますが、デメリットが多い気がします。

契約する前に隅々までちゃんと確認が必要ですね!

 

以上、原田秀雄でした

 

原田秀雄の不動産訪問7

原田秀雄です。

今日も昨日に引き続き不動産について書こうと思います!

 

7. 不動産屋って信用できない?

不動産屋のイメージというと「うさん臭い」「怪しい」「騙されそう」「怖い」などネガティブなイメージが多いと思います。
直感というのは大事で、比較的正しいイメージだと思います。
悪い不動産屋ばかりではないですが、まだまだ悪い不動産屋はいるというのが、個人的な印象。

ちなみに世界から見た日本の不動産業界の信頼度、これどのくらいかと思いますか?

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ジョーンズラングラサールインベストメントメネジメントという会社が各国の不動産業界の信用性を調べたデータがあります。
これによると、まさかの19位。
先進国の中では下位です。

情報公開度が低かったり、正しいデータが取りにくかったり、おとり物件があったり、両手仲介があったり、情報の囲い込みがあったりと。
信用性はかなり低いとランク付けされています。

皆さんのイメージは正しいとも言えると思います。

なるほど、世界から比べると日本の不動産はまだまだなんですね

原田秀雄でした

 


不動産・土地ランキング

原田秀雄の不動産訪問6

原田秀雄です。

今日も昨日に引き続き不動産について書こうと思います。

 路上看板で見分ける

 

路上看板で、「ルールをどのくらい守るか」判断が出来ます。
歩道、公道はに看板を置くのは基本的にNG。 法律、条例に違反にあたります。

不動産屋は「土地」に関しては詳しいはず。
これが守らられていないということは、不動産の知識が乏しいということも考えられます。

不動産屋の簡単な見分け方。路上看板とコンプライアンス(暮らしっく不動産)
https://www.kurachic.jp/column/1111/

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そうなんですね。

でもほとんどの不動産が看板を歩道、公道に置いてる気がします…

そういう法律がちゃんとあるんですね!

原田秀雄でした


不動産・土地ランキング