原田秀雄の不動産情報その17

原田秀雄です。

本日も不動産情報についてチェックしていきます！

本日はこれ

 賃貸の初期費用

「この費用はなに？」と賃貸の初期費用で疑問に思う人も多いと思います。
前家賃に、敷金礼金、鍵交換費用、火災保険、仲介手数料など、いろいろな費用を合わせたものが初期費用として請求されます。

物件によっては違法的な「事務手数料」「消毒費用」を何食わぬ顔で請求する不動産屋さんも少なくありません。

部屋探しの際は、いくつかの候補の中から比較して選んでいくことが多いと思います。
その時、気になるのが初期費用。　
引越しの時は何かと物入りなので、なんとか初期費用を抑えたいですよね。

しかし不動産の初期費用はとても分かり難いです。

実際に申込を入れて、請求書が出てくるまで分からないというケースも少なくありません。
「思ったより余計な初期費用が掛かってしまった...」「この余計な費用が掛かるなら違う物件にしたのに」といろいろな声を聞いたりもします。

今回は不動産賃貸の初期費用の見方について、実際の図面を交えながら分かり易く解説していきたいと思います。

1.　不動産賃貸に掛かる初期費用

1. 前家賃（1ヶ月分から1.5ヶ月分ほど）
2. 敷金
3. 礼金
4. 火災保険
5. 鍵交換費用
6. 仲介手数料

大半の物件がこの６つの項目になります。
保証会社を利用する場合は、保証会社への初回保証料というのが家賃総額の20％?100％ほどかかります。

各項目の相場についてはこちらの記事をご覧ください。

部屋探しの前に知っておきたい。　賃貸の初期費用の相場について

https://www.kurachic.jp/column/584/

2.　実際の図面から初期費用を見てみる

ここからは実際の募集図面から、初期費用をみていきます。

2-1.　びっくりするくらい初期費用が高いケース

まずはこの物件。
家賃は６万円、管理費は見難いですが3,000円の設定です。
敷金礼金はなんと！記載がありません。
その他掛かる費用については、備考欄に小さく書いてあります。

「のっけ相談」（礼金上乗せOKという意味）と記載があるとおり、悪そうな不動産屋さんの物件です。


これ以前に検討したお客さんがいたのですが、そのお客さんの概算見積りは335,000円。
ペットを飼うので敷金が余分に掛かるという計算からの見積りです。

見積書はこの通りです。

なんと467,816円。

かなり高いです。

高い理由は以下のとおり。

1. 各項目が通常よりも高めに設定してある。
2. 保証会社が必須。
3. 書類作成費が掛かる。（違反）
4. ハウスクリーニング代が入居時に請求される。

備考の欄をきちんとみないとこのように高額な場合もあります。
要注意です。  

2-2.　保証会社を利用をチェック！

物件によっては連帯保証人が用意出来ても、保証会社の利用を強制される場合があります。
この物件はその例です。

こちらの物件は先ほどの物件ほどは高額ではありません。
掛かる費用については、ほぼ記載があります。

注意しなければならないのは備考欄の「保証会社が必須」となっているところです。
連帯保証人が用意出来ても、保証会社への加入が義務付けれれています。
その分初期費用が高くなります。

見積書はこの通りです。

保証会社必須という縛りがある以外は、各項目相場通りの金額となっています。

2-3.　何も書いてないケース

初期費用について、何も記載がないケースもあります。
このような場合でも、火災保険、鍵交換代は掛かるのが一般的です。

直接管理会社に問い合わせてみたところ、以下のような回答でした。

1. 火災保険は13,000円
2. 退去時に鍵交換費用が掛かる。　13,000円?15,000円。　高いと20,000円かも？
3. 退去時の掃除代は40,000円

鍵交換費用については、曖昧な回答でした。　退去時にいくら取られるかわからないスリルがある物件です。
退去時のハウスクリーニング代、１Kで40,000円はかなり高いです。

こういうのはあまりおすすめ出来ない物件です。

このように初期費用を細かく見ていくことで、良い物件、悪い物件が見えてきます。

3.　見積書は頼めます！

初期費用が気になる人は、必ず見積書を作ってもらいましょう。
口約束だったり、簡単なメモ書きはトラブルの元になりかねません。

ここまで紹介してきた初期費用の計算は慣れていないと上手に計算出来ないものです。
かかる費用の項目は不動産屋によって異なります。
そして何より見難い図面が多い！　「わざと見難くしているんじゃないか？」と思うほど、見難い図面が多いです。
また「相談」と条件をぼかす手法も少なくありません。　

慣れていない担当者に当たった場合、請求書の段階で掛かる費用が見つかったりするケースもあります。

あとで後悔しないためにも、事前に見積りを作ってもらうことをおすすめします。

そうですね！

本当に相場の金額なのか確かめる為、見積書は必ずもらった方がいいですね！

皆さんも是非参考にしてみてください。

原田秀雄の不動産情報でした

原田秀雄の不動産情報その16

原田秀雄です。

本日も不動産情報について、色々調べてみました！

メモメモ...

不動産屋に行くなら何曜日がよい？

1.　ワースト１　水曜日

「水曜日は部屋を探しても無駄」と言っても過言ではないと思います。

というのも、水曜日は不動産業界的に定休日としているところが多いからです。
このことから水曜日は実際に部屋を見れる数が圧倒的に少なくなります。
これは売買の不動産も同じことです。

水曜日も営業している不動産屋はありますが、物件を数多く持つ老舗の不動産屋は休みの場合が多いです。
これは2月３月の繁忙期でも同じです。
不動産屋は自分の持ち物件だけではなく、他社が募集する物件も取り扱えます。
他社との連携が取れないと、自ずと紹介できる物件は少なくなります。

例えばうちのエリア高田馬場ですが、たくさん物件を持っているTOP３の老舗不動産屋は水曜日は絶対的に定休日になっています。
これは高田馬場エリア市場の５０％ほどの物件が見れないことを意味します。
その他、中小の不動産屋もほぼ定休日としていることを考えると、８０％の物件が見れないと考えてよいでしょう。

このような事情から、水曜日に部屋探しに不動産屋に行くのは絶対に避けるべきです。

2.　ワースト２　日曜日、土曜日

続いて挙げるのは、日曜日と土曜日。
「え？以外。」と思う人もいると思いますが、たくさん物件を持つ老舗不動産屋は土日を定休日にしているところもあります。
ワースト１の水曜日ほどではありませんが、土日も見れない物件もあったりします。

一般的には土日が休みの人が多いと思います。　不動産屋の来店率も土日が一番多いです。
ただ水曜日と違って、土日は事前に予約を入れておけば内見が出来ると物件もあります。
土日がダメというのではなく、突然の来店での土日は避けたほうがよいということです。
事前にメールなどで下打ち合わせをしての、土日での来店は大丈夫です。

土日で予約なしで見れない物件の割合は、５％くらいです。

建設会社系の不動産屋、超老舗の不動産屋はなどは、意外と掘り出し物件を持っていたりします。

賃貸の場合、建設会社系の不動産屋では、しっかりリフォーム部屋。　超老舗の不動産屋では、立地の良い格安物件など。
売買の場合でも、建設系の不動産屋、老舗の不動産屋が良い物件を持っていたりもします。

土日、祝日で部屋探し、不動産探しを考えている人は必ず「事前に打ち合わせ」をしておきましょう！

３.　ワースト３　火曜日

火曜日が休みの不動産屋も多いです。
特に売買系の不動産屋は、火曜日と水曜日を定休日にしている場合が多いです。

火曜日も部屋探し、不動産探しは避けたほうが良い曜日です。

まとめ

いかかででしたでしょうか。
不動産屋の場合、その店が空いていても大丈夫という業界ではありません。
幅広く良い物件を探すには他の不動産屋とのつながりも大切です。

不動産屋に行く場合は曜日を考えて、来店してもらえればと思います。

それからよい物件を探すには「打ち合わせ」が大切です！
いきなり来店して「部屋探して下さい」というのは、良い条件の部屋にめぐり合えなかったりするケースが多いので、非常にもったいないと思います。
今は空室率も高く、物件はたくさんあります。
「打ち合わせ」をしっかり行って良い部屋を探して頂けたらと思います。

確かに水曜は行かない方がいいですね！

やはり打ち合わせが重要だから、営業の方との相性もあるかもな！！

皆さんも色々考えてみてくださいね。

原田秀雄の不動産情報でした。

原田秀雄の不動産情報その15

原田秀雄です。

このシリーズも15まできました。

本日の不動産おすすめは東京のエリアについて

不動産のプロが徹底解説！東京の住みたい街ランキングと穴場

よくネットなどで紹介されている「住みたい街ランキングで紹介されている東京の街」は、本当に住みやすい街なのでしょうか？

実際に住みたい街ランキングの街に住んでみると、想像していた街と違っていた、なんていうこともあります。

ここでは、快適な東京暮らしを手に入れるため、住みたい街ランキングの街や私がおススメする穴場の街を詳しく紹介します。これを読めば、きっと快適な東京暮らしを手に入れることができます。

2015年版 住みたい街ランキング

リクルート住まいカンパニーの調べでは、 関東(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)に居住している20代～40代の3000人を対象に実施したアンケートで、不動の1位「吉祥寺」2位「恵比寿」でした。

大きくジャンプアップした街は「目黒」（11位→4位）と「武蔵小杉」（9位→5位）です。

住みたい街（駅）総合ランキング（関東全体）

ランキング上位5位の街を詳しくチェック

第1位　吉祥寺

人気の理由

• 中央線、京王井の頭線により新宿、渋谷に直結していることもあり利便性が良です。（渋谷まで16分/新宿まで15分）
• 東急百貨店・PARCO・丸井・アトレ・キラリナなど多くの大型商業施設が駅に隣接しており、吉祥寺でほとんどの物は揃えらます。
• カフェ・セレクトショップ・雑貨店など吉祥寺ならではのショップが揃っています。
• 豊かな水を湛えた井の頭池を中心にした井の頭公園があります。

新しさと昔ながらの良さが混在しているところが、老若男女に愛される吉祥寺の人気の秘密です。

住んでいる人の声

•  商店街が入り組んでいて、だからこそ掘り出し物の名店が沢山見付かる気がして散策するだけでもとても楽しいです。井の頭公園とかジブリの森美術館とか、心休まるスポットが存在しているのもポイントが高いと思います。（31才・男・フリーター）
• 緑が多くて買い物に便利でほっとできる街です。子供むけの塾が多くあり、教育環境も良く、教育熱心な街でもあり、住んでいてとても気に入っています。（37才・女・専業主婦）
• 独身時代に住んでいましたが、買い物するのも食事をするのもすべてこの街で完結できて便利でした。交通の便もJRと井の頭線を使えるので、人身事故でJRが止まっても帰宅に困りません。ただ、家賃が高いのと家族向けの物件は駅から遠いので独身向きの街だと思います。（36才・女・専業主婦）

※出典：クチコミランキング

問題点

• 土日は混雑

特に土日や祝日の吉祥寺駅周辺は人が溢れかえっていますので、休日に駅周辺でゆっくりするということは、かなり厳しいです。

おしゃれなカフェやレストランを目当てに吉祥寺に遊びに来る若者も多く、混雑しているのが現状です。

• 自転車駐輪場が少ない

吉祥寺を少し歩いてみれば分かりますが、とにかく路上に放置した自転車が多く、歩きにくい道が多い状況です。

１０年ほど前から、監視員を多数投入しての放置自転車撤去を推進した結果、確かには改善されていますが、まだまだ放置自転車は多いです。

吉祥寺に住むならこんな人がおススメ

• 土日の混雑が気にならない人で、新宿・渋谷に外出する機会の多い人がおススメです。
• 井の頭公園でゆっくり自然を楽しみたい人やハーモニカ横丁などで古き良き吉祥寺を楽しみたい人もおススメです。

吉祥寺の賃貸物件の家賃相場は？

～一人暮らし１Kの場合～

駅徒歩10分以内賃貸物件の平均賃料（管理費・駐車場代などを除く）は、7.87万円です。

駅徒歩10分以内の駅近の物件は、周辺の駅に比べて5千円～7千円程度、高くなります。

～ファミリー2LDKの場合～

駅徒歩10分以内賃貸物件の平均賃料（管理費・駐車場代などを除く）は、16.8万円です。

※出典：HOME’Sの過去データを基にした独自のロジックで算出したデータ

吉祥寺に住むなら、お部屋探しから

吉祥寺のお部屋探しは、こちらのサイトがおススメです。自分好みのお部屋が見つかります。

SUUMO:吉祥寺から探す賃貸住宅[賃貸マンション・アパート]情報 検索結果

HOME’S:吉祥寺の賃貸物件情報

第2位　恵比寿

人気の理由

• 「恵比寿ガーデンプレイス」をはじめ、おしゃれで洗練されていて、美味しいお店が多く、専門店街・フィットネスクラブ・グルメスポットが集結しています。
• 「TSUTAYA」や「東京都写真美術館」など、カルチャースポットも備えています。
• JR山手線と日比谷線が通っていて、渋谷には歩いてもいけますが電車でも1駅です。

住んでいる人の声

• おしゃれで洗練されていそうだから。美味しいお店が多いイメージ（女性24歳／シングル）
• 落ち着いた雰囲気で高級感がある。緑も多く自然を感じながら暮らせそう（男性31歳／シングル）
• なによりも高級感があり、いかにもお金持ちの街といった感じ。都心へのアクセスも良く通勤に便利（男性37歳／ファミリー）

※出典：クチコミランキング

問題点

恵比寿の家賃は、周囲エリアの家賃相場からすると、かなり割高です。麻布十番や六本木など家賃の高い場所に比べてもまだ高いです。

住むならこんな人がおススメ

家賃の高さが気にならない人は、住んでみても後悔はないので、是非住んでみてください。

賃貸物件の家賃相場は？

～一人暮らし１Kの場合～

駅徒歩10分以内賃貸物件の平均賃料（管理費・駐車場代などを除く）は、11.97万円です。

～ファミリー2LDKの場合～

駅徒歩10分以内賃貸物件の平均賃料（管理費・駐車場代などを除く）は、27.84万円です。

※出典：HOME’Sの過去データを基にした独自のロジックで算出したデータ

住むなら、お部屋探しから

恵比寿のお部屋探しは、こちらのサイトがおススメです。自分好みのお部屋が見つかります。

SUUMO:恵比寿から探す賃貸住宅[賃貸マンション・アパート]情報 検索結果

HOME’S:恵比寿の賃貸物件情報

第3位　横浜

人気の理由

• 歴史あるスポットから最新エンターテイメントスポットまで、各世代が楽しめる街です。
• 横浜駅周辺、桜木街、みなとみらい地区が人気で、大規模な高層マンションが続々と誕生しています。
• 青い海、公園の緑、赤レンガの建物などが演出してくれる街並みも美しいです。

住んでいる人の声

• 学生時代の修学旅行でランドマークタワーに訪れた際、地元には存在しないような近代的な雰囲気でとても憧れを感じました。今でもいつか住んでみたいと思う場所です。（31才・男・フリーター）
• 食事する所もショッピングする所も沢山あり、散歩も素敵な風景を見ながらできて、異国情緒溢れるので本当に好きな街です。ずっとこれからも住んでいたいです。(40才・女・占い師)
• 中区在住です。横浜は比較的家賃が高いと思われがちですが、意外に安いところも多いですよ。東横線(みなとみらい線)や田園都市線は確かにちょっと高いかもしれませんが、京急線・相鉄線・ブルーラインなど、市内南部の方は結構お手ごろですよ。特にブルーラインの阪東橋～弘明寺辺りは、古くからの商店街などもあり下町風情たっぷりです。横浜や桜木町にも15分圏内です。（41才・男・会社員）

※出典：「2014年　みんなが選んだ住みたい街ランキング　関東版」　恵比寿が追い上げるも、総合1位はやっぱり「吉祥寺」 – SankeiBiz（サンケイビズ）

問題点

• 横浜西口の繁華街は治安が悪いです。
• 都内への毎朝のラッシュ時は殺人的な混雑です。
• 家賃は都心からの距離を考えると無駄に割高で、山だらけでどこに行くにも不便です。

住むならこんな人がおススメ

なんでもそろっているので横浜だけで楽しみたい人には、おススメです。

賃貸物件の家賃相場は？

～一人暮らし１Kの場合～

駅徒歩10分以内賃貸物件の平均賃料（管理費・駐車場代などを除く）は、7.99万円です。

～ファミリー2LDKの場合～

駅徒歩10分以内賃貸物件の平均賃料（管理費・駐車場代などを除く）は、18.40万円です。

※出典：HOME’Sの過去データを基にした独自のロジックで算出したデータ

住むなら、お部屋探しから

横浜のお部屋探しは、こちらのサイトがおススメです。自分好みのお部屋が見つかります。

SUUMO:横浜から探す賃貸住宅[賃貸マンション・アパート]情報 検索結果

この結果は割と人によっても異なると思うのですが、

土地勘のない方はぜひ参考にされてみては！

原田秀雄が不動産情報についてお届けしました。

原田秀雄の不動産情報その14

原田秀雄です。

今日もシリーズ化した不動産情報を調査しました！

 RC造(鉄筋コンクリート)って遮音性は抜群？

よくRC造(鉄筋コンクリート)またはSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)は遮音性があると思ってる方が多いです。

本当にRCやSRCであれば遮音性が高いのでしょうか？

家賃の相場より高いもの、安いものでどんな違いがあるのか、その観点から調査してみました

家賃相場より高い賃料のRC物件

おそらく皆さんが希望されているRC造(鉄筋コンクリート)はこういう作りのものだと思います。隣の部屋との境にある壁面(界壁と言います)もRC造(鉄筋コンクリート)で作られている物件です。
上下階の音はもちろんのこと隣の部屋の音もしっかり遮音するタイプのお部屋です。

平均的な相場の1.5倍から2倍ほどするマンションであれば、かなり素晴らしいつくりになっていることが多いです。

家賃相場より安い賃料のRC物件

家賃相場よりも安い物件では、木枠やアルミフレームに石膏ボードを貼り、その上に壁紙を貼ってあるようなものが隣の家との壁に使われていることが非常に多いです。本当にひどいところだとRC造(鉄筋コンクリート)といえど隣の部屋の深夜のTVの音なんかも聞こえてきます。

RC造(鉄筋コンクリート)といえど隣の部屋との壁がコンクリートの壁ではないというのがポイントです。材料費で考えたら圧倒的に石膏ボードのほうが安いのでこういうところで建築費を抑えているのです。

これでは遮音性を求めているのでRC造(鉄筋コンクリート)にした意味がほとんどありません。

隣の家との壁が構造体なのか石膏ボードのみなのかは不動産屋ではわかりません。
そこまでの壁の厚みのような建築図面の情報というのは不動産屋にはおりてこないからです。
実際、現地に行って壁を叩いてみたり、ベランダに出て隣の家との壁厚から考えるしかありません。

RC造(鉄筋コンクリート)だからといって遮音性が高いわけではないということを理解しておいた方がよいでしょう。

なるほど…

安い物件はやっぱりそれなりの理由ってあるもんですね！

ただ、安いから全部悪いって訳でもないので、慎重に選びたいですね。

原田秀雄の不動産情報でした。

原田秀雄の不動産情報その13

原田秀雄です。

本日は不動産情報の中でも、プロが実践する物件選びのご紹介です！

失敗しない物件選び プロが実践する見学時裏ワザ5

物件に着くまでに、通勤・通学時の状況を確認しよう

駅から「徒歩○分」。これには「徒歩1分=80m」という基準で広告する事が、宅建業法で決められています。従って、物件までのルートが坂道であろうが、信号がいくつあろが、開かずの踏切があろうが、「400mなら、400÷80=5分」と記載する事が認められているのです。従って、同じ5分でも実際に歩いてみると、とても5分では着かないという事もあります。

また、「駅から5分」という定義は「駅の最寄改札から5分」で計算して良い事にもなっています。改札くぐっても、「○○線のホームを通らないと辿りつけない」「改札からホームまでは階段で急」「朝は改札前が混雑して通り抜けるのに時間がかかる」「学校が近く、特定の時間に学生で大混雑する」等、意外な落とし穴もあるので注意しましょう。

• 【裏技1】　ルート検索ソフトを使って時間検索

最近では、google mapやNAVITIMEなどのルート検索マップ等も便利です。これらのアプリやプログラムは、「徒歩1分=80m」ではなく、実際にかかるであろう時間を、信号や踏切などの障害物もある程度考慮して計算してくれます。

• 【裏技2】　「バス停はどこですか？」と聞いて、バスの時刻表を見る

バスの停留所を見ておこう

「バス○分」という表記についても、バス停で待つ時間は入っていません。3分に1本来るようなバス停もあれば、20分に1本しかないバス停もあります。

バス停の時刻表を見たり、ネットで時刻表を確認したりするといいでしょう。通勤通学時間に、一時間何本出ているのか。終バスは何時なのか。

「バス停に屋根がある」「椅子がある」「夜も明るい」といった立地はよい立地と言えます。一方で、「バス停は反対車線で渡るのに交通量が激しい」ということもありますので、どちら側のバス停から目的の駅等に行くのかの確認も忘れずに。

• 【裏技3】　物件見学の道中、「このあたり、朝は渋滞とかするのですか？」と聞く

駅までバスに乗る物件=通称バス便物件は、バス停が近ければ、実は決して悪い物件ではありません。

一般には、徒歩5分とバス5分では、徒歩5分が好まれます。では15ふんならどうでしょう。実は「雨の日に濡れない」「駅近より賃料が安い」等メリットもあり、私はバス15分のほうがいいのではと思います。

とはいえ、「朝はいつも渋滞」では、通勤通学に支障も出ます。そこで、物件見学に行く際に、車を運転する不動産会社の営業マンに、渋滞情報を聞くのです。現地待ち合わせであれば、タクシーの運転手に聞くと、よく知っています。道路にバス専用レーン等がある場合等は、渋滞が少なく、通勤通学に便利です。

すぐ部屋を見ずに、玄関や駐輪場などを見よう

ネット広告では、物件の外観と部屋の写真が多く、それだけで比較検討しがちです。せっかく物件見学するのですから、ネットに出ていないところもしっかり見ましょう。まずは物件の外回りです。

近隣に、うるさい施設はあるか。パチンコ屋さん、カラオケ屋さん等は音が気になりますし、風紀も気になります。風俗店等があるケースもあるので、周囲をよく見ておきましょう。物件の周りをぐるりと一周するのもよいでしょう。

枯れた花から管理姿勢がわかる

まずは、玄関の花。エントランスの花が枯れている物件は、管理が行き届いていない証拠です。新築の頃は綺麗に咲いていたのでしょうか。

あなたの帰りを迎えてくれる植栽が枯れているようでは、今後、廊下の電気が切れたり、庭の草が伸びたりしても、放置されるのは目に見えています。

• 【裏技4】「この花、綺麗ですね。毎日水をやっているのですか？」と聞く

仲介しかしていない不動産会社は、実は知りません。花の水やりの事なんて。いいのですそれでも。そこで、「ちょっと聞いてみますね」とどこかに問い合わせをするのか、それとも「知りません」と言うのか。この態度だけでも、これから安心して説明を聞けるかどうか確かめられます。管理会社であれば、「毎日管理人があげている」「一階の人が自主的にあげている」等、この物件のメンテナンス状態もわかるでしょう。

• 【裏技5】ゴミ置き場の散らかり具合と、分別状況。

ゴミ置き場からわかるマナー

次に、ゴミ置き場も見させてもらいましょう。ゴミ置き場が綺麗かどうかをチェックしましょう。

乱雑なままであれば、やはり管理が適当な物件ですし、分別などが守られていないようであれば、モラルのない人が住んでいる住み心地の悪い物件とわかります。

ゴミ置き場の臭い対策は？

またゴミ置き場がどこにあるのか。そして、蓋や扉があるのか。

エントランスの近くに蓋もない状態で出すということは、夏は臭いのひどいゴミを通って出掛ける事になるかもしれません。通りに面しているゴミ置き場は、通行人がゴミ収集日ではない日に投げ入れるというリスクもあります。

お部屋を見る前に、ゴミ置き場を見よ

• 【裏技6】駐輪場を見させてもらう。乗らなくても。

屋根が無いからここに停めた

次に駐輪場です。

自転車には乗らないのに？　いいのです。それでも見させてもらいましょう。

駐輪場に屋根が無い物件は、「入居者は濡れたサドルに座れ」というスタンスです。ここに貸す側の姿勢が現れるのです。

駐輪場が暗かったり、段差があって、出しにくかったり、駐輪スペースが草ぼうぼうだったり、という物件は、「出来る限り入居者にお金をかけたくない」という貸す側の方針が見えるもの。もっと入居者の事を考えている物件のほうが住みやすいはずです。

段差があると、自転車やバイクは入れにくい

逆に、駐輪場まで段差が無い、管理番号等があり、退去者の自転車は片付けられている。屋根があり、整理整頓されている。こういう物件は、自分が自転車に乗らないとしても、期待が持てるのです。

自分が使いやすいかどうかの確認だけでなく、入居者に対する大家さんの姿勢として、使わない共有部も見ていく。出来る限りお金を削ろうとするスタンスがあると、見えない建材等でも経費節減されているかもしれません。

物件に入ったら、部屋までの導線をよく見よう

エントランスに入ったら、まずポストを見ましょう。ガムテープが張られているところが多いという事は、空室が多いという事です。あるいは、大量な郵便物が放置されている部屋は、不在がちな部屋という事。

「住んでいないなら、静かじゃん」という見方もありますが、「不人気な物件」という事でもあります。不在がちな部屋というのが、駅に近いちょっと高めの物件で、単身赴任の人が週末は帰省しているという事であればそんなに気にしなくてもよいのですが、比較的賃料の安い物件で、不在がちとなると、例えば拘留されているとか、例えば借金取りから逃げている、等、あまりよろしくない住環境である事もありえます。

また、ポストが凹んでいる物件は気を付けましょう。どうして、ポストがボコンと凹んだりしているのか。そしてなぜそれがそのまま放置されているのか。入居者のマナーの悪さや、管理のずさんさが伺えるのです。

簡単に中が取りだせるようなポストは、盗難にも遭いやすいものです。そんな点も注意して見てみましょう。

暗い廊下は危険です

廊下でも、歩きながらキョロキョロしましょう。電球が切れているのは、管理が行き届かない証拠。電気がついていても暗いのなら、危険です。床がはげていても同じです。

私物がずさんに置かれた物件は、管理が行き届いていない事と、入居者のマナー違反ぶりを明確に表しているとも言えます。ネットの広告には廊下の写真は出ていません。よく見ておきましょう。

• 【裏技7】掲示物を探して、なにが書いてあるか、逆読みする。

掲示物も、この物件にどんな人が住んでいるかがわかります。「○○禁止」等、警告する貼り紙が多いという事は、ルールを守らない人が多いという事で、やはり住み心地が悪いのです。「廊下で騒ぐな」「煙草投げ捨て厳禁」「ゴミのルールを守りなさい」という事は「廊下で騒ぐような人がいてうるさい。廊下でやめても部屋で騒ぐかも」「煙草を投げ捨てるような人がいる。そんな人は寝たばこをして火事を起こすかも」「ゴミのルールを守らない人がいる。ほかのルールも破るかも」と考えていいのです。

私は「ここでおしっこをするな」という掲示物を見た事があります。それはつまり、そんな所でおしっこをした人がいたと言う事です。もちろん、そんな物件では人気があるはずがないのです。

• 【裏技8】廊下に炊飯器があったら、やめておこう

もし、廊下に炊飯器があったら。その物件の契約は辞めておきましょう。なぜ、廊下にそんなものがあるのでしょう？　廊下の電気代がタダで、部屋で炊飯したら自分の部屋の電気代になると考える人がいるからなのです。炊飯器、つまり食べ物が接する物を廊下に出しっぱなしという感性は、かなり清潔感や安全性にも疑問があります。そうして、こういう自分勝手な人の電気代も、これから入居するあなたが管理費等で負担しているともいえます。

調べて当然だけれども、

そこまで調べなければいけないのか！というポイントや、

知らなかったポイントなどいろいろ抑えることができた気がしますね！

ここには抜粋分しか載せてませんが、気になる人はリンクへどうぞ！

原田秀雄の不動産情報でした。 

原田秀雄の不動産情報その12

原田秀雄です。

本日も不動産情報について調べたものをアップしていきます！

入居審査にかかる時間はどれくらいかかるの？

2,3日でだいたい出ます。
賃貸の審査の場合、そんなに時間はかかりません。

実際に家賃が支払っていけるのかという支払い能力を審査されます。

審査と聞くと、ドキドキすると人もいると思います。
でもそこまで厳しいものでもありません。　申込書類の内容が正しいか、年収・勤務先にウソは無いか、などを審査されます。

主には電話などで、本人確認、勤め先への在籍確認、連帯保証人さんについての確認などが行われます。

１週間くらい長引く場合もときどきありますが、その場合は大家さんが不在などで連絡が取れない場合。
不動産会社、保証会社の審査は、最近スピーディーなのですぐに出ます。

保証会社なんかは即日、数時間ですぐに結果が出る場合がほとんどです。

賃貸の入居審査はだいたい2,3日、かかっても１週間くらいです。

審査っていうのはそういう事なんです！

審査と聞くとドキドキする人もいるかもしれませんが、この程度ですのでご安心を！

原田秀雄の不動産情報でした。 

原田秀雄の不動産情報その11

原田秀雄です。

本日も不動産情報を発信していきます！

メモメモ…

 相場より家賃が安い理由は？

1.お墓が近い

お墓が近いと相場より安いことがあります。
基本的にお墓というのは夜は暗いこともあり夜道が不安という物理的な要素があります。
また心理的に苦手だという人も多いので相場よりは安くなる傾向があります。
一般的にお墓の近くは相場が安くなります。

間取り図面ではわからないところですね。内見に行った際は近所をぐるりと一周してみましょう。
また内見に行かなくても住所がわかればインターネットの地図で確認してみるといいでしょう。
googleストリートビューなどを使うとある程度の情報が得られます。

2.近隣が歓楽街

こちらも相場よりも安いことが多いです。
夜に人通りが多い歓楽街ならではですね。
小さい子供がいる家庭のお客様は避ける傾向にあるので、その分家賃を下げて募集していることが多いです。

賃貸はもちろんのこと、売買における土地の価格も同様です。
図面だけ見ると「おっ！◯◯区で土地の形もよくてこの値段！」と思うのですが、実際に行ってみるとなんだか納得というケースです。

3.線路沿い

線路沿いも騒音や振動の問題から平均的相場から比べると家賃が安いことがあります。
サッシの性能が高ければ問題ありませんが、昔ながらのサッシで線路沿いだと安いことが多いですね。
気にならないほど熟睡できる方や、始発で出勤して最終で帰ってくるような方にはオススメです。

4.古い

いくらリフォームがされていて内装が綺麗であったとしても構造が古ければ相場よりも家賃が安いことは多々あります。構造の部分は外からは見えない部分ですね。最近では外観と内観を新築のようにリフォームする技術もあるので目に見える部分で年代を見分けるのが難しいことが多いです。

一つの基準になるのが耐震基準。
1981年6月1日以降に建築確認を受けている建物であれば新耐震基準で建築されています。
それ以前に建築確認を受けている建物だと旧耐震なので相場より安い傾向にあります。

5.設備が劣っている

築年数が古くなればなるほど家賃が下がる傾向にあるのですが、大家さんとしてはなるべく家賃は下げたくないのが現状。そこで行うのがリフォームです。

壁紙を全面張り替え
和式トイレを洋式トイレに
和室をフローリングに
お風呂を新しいものに
エアコンを新規にしたり
モニター付きインターフォンをつけたり
といったような時代のニーズに合わせた内容にリフォームします。

ですが、中にはリフォームをせずにそのまま貸し出している物件もあります。
そういう物件は家賃が相場よりも低い傾向にあります。
一昔前の設備でも気にならないという方であれば狙い目ですね。
バランス釜のお風呂とか知らない若い世代も多いのではないでしょうか。

6.隣や近所に問題のある人がいる

世の中には様々な人がいますが、近隣でも有名な細かい人というのもいますね。
色々クレームをつけてくるような人のことです。
私道の通行権でもめていたり、騒音に対してのクレームが激しく入居者といつもめていたりするような人がいる物件だと家賃は相場よりも安くなっていたりします。

近年では個人情報の問題もあり他の部屋にどんな住人がいるのかを調べるのが困難なことが多いです。
内見に行った祭に隣近所にどんな人が住んでいるのかを自転車や洗濯物や共用部に置いているものから判断するしかありません。

7.狭い

一人暮らしをする時に最低限の広さはほしいもの。
冷蔵庫はキッチンの横、風呂・トイレは別と考える方が多いですがそこの条件を気にしなければ部屋の広さは狭くとも希望の街に住める可能性があります。

6畳の居室の中に冷蔵庫を置かざるを得ないような間取り
風呂無し
洗濯機置き場無し
トイレ共同
こういう物件はm2数が平均的なものと比べると狭いので賃料も安いことが多いです。
どうしても場所を優先したい場合は検討してみるのもいいかもしれません。

8.道が狭い・道が暗い・坂の下

女性は避ける傾向にある道が狭く暗いところ。
どこに行くにも坂をのぼらないといけない坂の下にある物件。
こういう物件は借り手がつきづらいので家賃を下げて募集している場合があります。

電動自転車があれば楽勝ですね！

9.事故物件

これは書かなくてもみなさん周知の事実だと思いますが事故物件は安いです。

色んな条件がやはりありますよね！

平均以上の条件を求めれば賃料も平均以上ということですね。
賃貸の相場はそれほど値段に正直で適正な価格がつけられていると言う事がわかりました。

原田秀雄の不動産情報でした。