原田秀雄の不動産情報その13 - 原田秀雄の日常日記

原田秀雄です。

本日は不動産情報の中でも、プロが実践する物件選びのご紹介です！

失敗しない物件選びプロが実践する見学時裏ワザ5

物件に着くまでに、通勤・通学時の状況を確認しよう

駅から「徒歩○分」。これには「徒歩1分=80m」という基準で広告する事が、宅建業法で決められています。従って、物件までのルートが坂道であろうが、信号がいくつあろが、開かずの踏切があろうが、「400mなら、400÷80=5分」と記載する事が認められているのです。従って、同じ5分でも実際に歩いてみると、とても5分では着かないという事もあります。

また、「駅から5分」という定義は「駅の最寄改札から5分」で計算して良い事にもなっています。改札くぐっても、「○○線のホームを通らないと辿りつけない」「改札からホームまでは階段で急」「朝は改札前が混雑して通り抜けるのに時間がかかる」「学校が近く、特定の時間に学生で大混雑する」等、意外な落とし穴もあるので注意しましょう。

【裏技1】　ルート検索ソフトを使って時間検索

最近では、google mapやNAVITIMEなどのルート検索マップ等も便利です。これらのアプリやプログラムは、「徒歩1分=80m」ではなく、実際にかかるであろう時間を、信号や踏切などの障害物もある程度考慮して計算してくれます。

【裏技2】　「バス停はどこですか？」と聞いて、バスの時刻表を見る

バスの停留所を見ておこう

「バス○分」という表記についても、バス停で待つ時間は入っていません。3分に1本来るようなバス停もあれば、20分に1本しかないバス停もあります。

バス停の時刻表を見たり、ネットで時刻表を確認したりするといいでしょう。通勤通学時間に、一時間何本出ているのか。終バスは何時なのか。

「バス停に屋根がある」「椅子がある」「夜も明るい」といった立地はよい立地と言えます。一方で、「バス停は反対車線で渡るのに交通量が激しい」ということもありますので、どちら側のバス停から目的の駅等に行くのかの確認も忘れずに。

【裏技3】　物件見学の道中、「このあたり、朝は渋滞とかするのですか？」と聞く

駅までバスに乗る物件=通称バス便物件は、バス停が近ければ、実は決して悪い物件ではありません。

一般には、徒歩5分とバス5分では、徒歩5分が好まれます。では15ふんならどうでしょう。実は「雨の日に濡れない」「駅近より賃料が安い」等メリットもあり、私はバス15分のほうがいいのではと思います。

とはいえ、「朝はいつも渋滞」では、通勤通学に支障も出ます。そこで、物件見学に行く際に、車を運転する不動産会社の営業マンに、渋滞情報を聞くのです。現地待ち合わせであれば、タクシーの運転手に聞くと、よく知っています。道路にバス専用レーン等がある場合等は、渋滞が少なく、通勤通学に便利です。

すぐ部屋を見ずに、玄関や駐輪場などを見よう

ネット広告では、物件の外観と部屋の写真が多く、それだけで比較検討しがちです。せっかく物件見学するのですから、ネットに出ていないところもしっかり見ましょう。まずは物件の外回りです。

近隣に、うるさい施設はあるか。パチンコ屋さん、カラオケ屋さん等は音が気になりますし、風紀も気になります。風俗店等があるケースもあるので、周囲をよく見ておきましょう。物件の周りをぐるりと一周するのもよいでしょう。

枯れた花から管理姿勢がわかる

まずは、玄関の花。エントランスの花が枯れている物件は、管理が行き届いていない証拠です。新築の頃は綺麗に咲いていたのでしょうか。

あなたの帰りを迎えてくれる植栽が枯れているようでは、今後、廊下の電気が切れたり、庭の草が伸びたりしても、放置されるのは目に見えています。

【裏技4】「この花、綺麗ですね。毎日水をやっているのですか？」と聞く

仲介しかしていない不動産会社は、実は知りません。花の水やりの事なんて。いいのですそれでも。そこで、「ちょっと聞いてみますね」とどこかに問い合わせをするのか、それとも「知りません」と言うのか。この態度だけでも、これから安心して説明を聞けるかどうか確かめられます。管理会社であれば、「毎日管理人があげている」「一階の人が自主的にあげている」等、この物件のメンテナンス状態もわかるでしょう。

【裏技5】ゴミ置き場の散らかり具合と、分別状況。

ゴミ置き場からわかるマナー

次に、ゴミ置き場も見させてもらいましょう。ゴミ置き場が綺麗かどうかをチェックしましょう。

乱雑なままであれば、やはり管理が適当な物件ですし、分別などが守られていないようであれば、モラルのない人が住んでいる住み心地の悪い物件とわかります。

ゴミ置き場の臭い対策は？

またゴミ置き場がどこにあるのか。そして、蓋や扉があるのか。

エントランスの近くに蓋もない状態で出すということは、夏は臭いのひどいゴミを通って出掛ける事になるかもしれません。通りに面しているゴミ置き場は、通行人がゴミ収集日ではない日に投げ入れるというリスクもあります。

お部屋を見る前に、ゴミ置き場を見よ

【裏技6】駐輪場を見させてもらう。乗らなくても。

屋根が無いからここに停めた

次に駐輪場です。

自転車には乗らないのに？　いいのです。それでも見させてもらいましょう。

駐輪場に屋根が無い物件は、「入居者は濡れたサドルに座れ」というスタンスです。ここに貸す側の姿勢が現れるのです。

駐輪場が暗かったり、段差があって、出しにくかったり、駐輪スペースが草ぼうぼうだったり、という物件は、「出来る限り入居者にお金をかけたくない」という貸す側の方針が見えるもの。もっと入居者の事を考えている物件のほうが住みやすいはずです。

段差があると、自転車やバイクは入れにくい

逆に、駐輪場まで段差が無い、管理番号等があり、退去者の自転車は片付けられている。屋根があり、整理整頓されている。こういう物件は、自分が自転車に乗らないとしても、期待が持てるのです。

自分が使いやすいかどうかの確認だけでなく、入居者に対する大家さんの姿勢として、使わない共有部も見ていく。出来る限りお金を削ろうとするスタンスがあると、見えない建材等でも経費節減されているかもしれません。

物件に入ったら、部屋までの導線をよく見よう

エントランスに入ったら、まずポストを見ましょう。ガムテープが張られているところが多いという事は、空室が多いという事です。あるいは、大量な郵便物が放置されている部屋は、不在がちな部屋という事。

「住んでいないなら、静かじゃん」という見方もありますが、「不人気な物件」という事でもあります。不在がちな部屋というのが、駅に近いちょっと高めの物件で、単身赴任の人が週末は帰省しているという事であればそんなに気にしなくてもよいのですが、比較的賃料の安い物件で、不在がちとなると、例えば拘留されているとか、例えば借金取りから逃げている、等、あまりよろしくない住環境である事もありえます。

また、ポストが凹んでいる物件は気を付けましょう。どうして、ポストがボコンと凹んだりしているのか。そしてなぜそれがそのまま放置されているのか。入居者のマナーの悪さや、管理のずさんさが伺えるのです。

簡単に中が取りだせるようなポストは、盗難にも遭いやすいものです。そんな点も注意して見てみましょう。

暗い廊下は危険です

廊下でも、歩きながらキョロキョロしましょう。電球が切れているのは、管理が行き届かない証拠。電気がついていても暗いのなら、危険です。床がはげていても同じです。

私物がずさんに置かれた物件は、管理が行き届いていない事と、入居者のマナー違反ぶりを明確に表しているとも言えます。ネットの広告には廊下の写真は出ていません。よく見ておきましょう。

【裏技7】掲示物を探して、なにが書いてあるか、逆読みする。

掲示物も、この物件にどんな人が住んでいるかがわかります。「○○禁止」等、警告する貼り紙が多いという事は、ルールを守らない人が多いという事で、やはり住み心地が悪いのです。「廊下で騒ぐな」「煙草投げ捨て厳禁」「ゴミのルールを守りなさい」という事は「廊下で騒ぐような人がいてうるさい。廊下でやめても部屋で騒ぐかも」「煙草を投げ捨てるような人がいる。そんな人は寝たばこをして火事を起こすかも」「ゴミのルールを守らない人がいる。ほかのルールも破るかも」と考えていいのです。

私は「ここでおしっこをするな」という掲示物を見た事があります。それはつまり、そんな所でおしっこをした人がいたと言う事です。もちろん、そんな物件では人気があるはずがないのです。

【裏技8】廊下に炊飯器があったら、やめておこう

もし、廊下に炊飯器があったら。その物件の契約は辞めておきましょう。なぜ、廊下にそんなものがあるのでしょう？　廊下の電気代がタダで、部屋で炊飯したら自分の部屋の電気代になると考える人がいるからなのです。炊飯器、つまり食べ物が接する物を廊下に出しっぱなしという感性は、かなり清潔感や安全性にも疑問があります。そうして、こういう自分勝手な人の電気代も、これから入居するあなたが管理費等で負担しているともいえます。