原田秀雄の日常日記

原田秀雄の日常日記です

原田秀雄の不動産情報その24

原田秀雄の不動産情報24回目です。

本日も不動産情報を発信していきたいと思います!

フリーレントとは?メリットやデメリット!【意味や仕組み】 | お部屋探し初心者向けのコツや知識まとめ|Rooch(ルーチ)

 

フリーレントとは何なのか、フリーレントのメリット・デメリットなど、フリーレントの仕組みを一から理解して、賢くお得に借りられるように知識をつけていきましょう。

フリーレントとは?

フリーレントとは「無料で借りる」という意味で、入居後1〜3ヶ月程度の家賃を無料とする契約形態です。具体例を用いて説明します。

フリーレント契約の説明

http://home.adpark.co.jp/contents/freerent/

例えば、家賃10万円の賃貸マンションを2年間(24ヶ月)で借りたとき、家賃総額は10万円×24ヶ月で計240万円となります。これが入居後1ヶ月のフリーレントならば、家賃総額は10万円×23ヶ月で230万円となります。

フリーレントになった10万円を24ヶ月で割ると、1ヶ月あたり4166円お得になります。つまり、1ヶ月あたりの家賃が約9万6千円になったとも例えられます。

しかし「家賃の支払いが免除されるの?やった!」と素直に喜べる反面、実際はデメリットもいくつかあります。

フリーレントを利用するときのデメリット

マンション

フリーレントの説明をして、借り手側のメリットは、初期費用が安く抑えられることとお分かりになったかと思いますが、すべて楽観視していいというわけではありません。以下のようなデメリットがあります。

途中解約すると違約金を請求される

フリーレント契約では、仮に期間内に解約した場合に違約金の請求や、フリーレント期間相当分の賃料支払いなどを求められます。

フリーレントは定期契約

フリーレントの期間だけ住まれて出て行かれたら、大家さんの収入が無いのと同じですので、簡単に退去させないような抑止力として、一定期間住むことを契約させているのです。つまり、フリーレント契約すると、簡単には転居できないという事です。

フリーレントで管理費・共益費はお得にならない

たまに勘違いされる方がいるので、念のためお伝えしますが、フリーレントはあくまで「家賃を無料とする契約形態」です。その他の「管理費」「共益費」などは変わらず発生します。

大家がわざわざフリーレントにするメリットって?

シャボン玉

大家さん側は収入が減るだけに思えますが、大家さんにもちゃんとメリットがあります。

大家さんにとって賃貸物件の空室があるのは悩みの種です。どうにかして部屋を借りてほしいと思っています。

単純に空室を早く埋めるのであれば、毎月の家賃を下げるほうが手っ取り早いですが、既に入居している住人から「私の賃料も下げてくれ」という不平が出ることも考えられます。

そこでフリーレントが効果的なのです。フリーレントであれば表面上の賃料はそのままで、実質的に入居者の賃料を抑えてあげることができます。

数ヵ月分の家賃収入の損失はあるものの、既存住人から不平や値下げ要求をされる心配もなく、敷金・礼金などを無くさなくても入居率を上げられるのことがメリットになります。

フリーレント物件はなかなか紹介されない

フリーレント物件は、不動産屋で探せますが、なかなか街の不動産屋では紹介してくれないのが現状です。理由は、フリーレント物件には、私達借り手側が契約した際に、大家から不動産屋に払われる「広告料」が無いことが多いからです。

大家さんもフリーレントにすることで、収入が少し減るので、不動産屋に広告料を払う余裕がないのです。広告料がないなら、不動産屋も、広告料があるお部屋を紹介した方が利益になると考えるので、なかなか紹介してくれないのです。

 

一定期間はそこに住むという確定したものがあれば、フリーレントは利用する側にとってメリットが大きいですね!

フリーレントを探したい場合はいろんなアプリも出ているようなので、そこで探すのもいいかもしれませんね!

 

原田秀雄の不動産情報でした。

原田秀雄の不動産情報その23

原田秀雄です。

本日も不動産情報について気になる記事がありましたのでご紹介します!

皆さん、ベランダとバルコニーの違いはわかりますか?

ベランダやバルコニーがない部屋は要注意!

ベランダやバルコニーがない部屋は要注意!デメリットや洗濯物の干し方まとめ

割と一人暮らしの物件ならベランダやバルコニーがない物件って多いような気がしますが、気にしたことはありますか?

間取りを見る時に、部屋の広さを重点に置く場合が多いので、ついうっかり見逃してしまいがちですが内見してみると「あ、この部屋ベランダないのか」ってことに気付くと思います。

さて、そんな一人暮らしのベランダ・バルコニー事情ですが、ないと本当に不便なのかデメリットや実際の洗濯物の干し方の注意点なんかを挙げていきます。

ベランダとバルコニーの違い

私はつい最近まで同じ意味合いだと思っていましたが、正しくはこの二つは意味合いが異なります。

ベランダとは、建物の外に張り出した屋根付きのところのこと。 広さにもよるが、屋根があるため、雨の日でも洗濯物を干すことができる。 バルコニーとは、2階以上の室外に張り出した屋根のない手すり付きのところのこと。 下階の屋根部分を利用したものは、「ルーフバルコニー」と呼ぶ。

 

つまり、ベランダは屋根が付いていてバルコニーは屋根がない2階以上の物件ということです。

ベランダ

ベランダ

屋根が付いているのでこの画像はベランダということになります。

バルコニー

バルコニー

こっちは屋根がないのでバルコニーです。

一階に住んでいる場合なんかはバルコニーと書かれている物件が多いような気がします。

部屋ごとに仕切られていないこともあります。

ちなみに、以前私が住んでいた部屋は一階アパートのバルコニーで、仕切りは全く付いていないタイプでした。

しかも外からも普通に入ってこられる仕様だったので、防犯面はがばがばでした。

続いてベランダとバルコニーそれぞれの住み心地について私の感想を述べていきます。

バルコニーの物件

まず、バルコニーは屋根がないので雨が少しでも振ってきたら一瞬で洗濯物がずぶ濡れになります。

例えば、少し外出して突然雨が降ってきた時なんかは、その時点で洗濯し直さなくてはなりません。

それと、仕切りがほとんどないバルコニーは特に注意が必要です。

晴れ晴れとした陽気でも、風で洗濯物が飛ばされることが結構あります。

これで何着服を無くしたことか・・・

道路に落ちていたこともあります。仕切りがないのでどこまでも飛ばされます。

ベランダの物件

最初の物件はベランダが付いていました。

この時は2階でしたね。

ベランダだと雨が降っても多少の時間は洗濯物が持つので、もう一回洗わなくてはならないという状況になりにくいです。もちろん豪雨の場合や暴風雨ではダメですが。

それとバルコニーのように洗濯物がどこまでも飛ばされるということがないので、飛ばされたとしても大抵はベランダ内に落ちています。

あとは、喫煙者なんかだと仕切りがあって、屋根のあるベランダタイプの方が良いでしょうね。

住んでいて不便に感じることはほとんどありませんでした。

ベランダもバルコニーもない物件

ベランダやバルコニーがない部屋は要注意!デメリットや洗濯物の干し方まとめ

さすがにどっちもない物件には住んだことはありませんが、ネットの意見を元にデメリットをまとめてみます。

想像するだけで住みにくそうですが、実際はどうなのか。

【デメリット】

  • 屋根がないので少しの雨でも窓が開けられない
  • 布団や洗濯物が干せない(干しにくい)
  • コインランドリーのお世話になりまくる
  • こまめな洗濯が必要
  • 洗濯物が部屋干しの臭いになることがある

最初の一点に関しては屋根のないバルコニーにも言えることですが、その他はかなり住みにくそうな印象を受けます。

まず、洗濯物ですが外に干すことが出来ません。

物干し竿だけついている物件もよく見かけますが、囲いが一切ないのでひと目を気にすると外に干しにくいのかもしれません。

防犯面も良くなさそうです。

そうなってくると、部屋干しするしかありませんが、一人暮らしの部屋干しは浴室乾燥機がついていないことが多いので部屋干しならではの独特の臭いになります。

最終的にコインランドリーで乾燥機に掛けるという人も多いのが現状です。

見比べてみるとバルコニーと割と良い勝負な気もしますが、バルコニーは一応敷地面積として確保されている分マシなんでしょうね。

ベランダ&バルコニーがない部屋の洗濯物の干し方

ベランダやバルコニーがない部屋は要注意!デメリットや洗濯物の干し方まとめ

対応策としては、3つ。

  • プライバシー無視で一切気にせず外に干す
  • こまめに洗濯して部屋干しをする
  • コインランドリーで一気に洗濯&乾燥

一番良いのは一日一回洗濯するようにして、その洗濯物を部屋干しすることです。

一人暮らしは大抵2~3日に一度、洗濯物が溜まったら洗濯する人が多いですが、外に干したくない場合はそれをやると確実に部屋干しの臭いになったり、乾くのが遅いです。

そのため、こまめに洗濯をして、部屋干しするしか取れる方法はないでしょう。

洗濯物の部屋干しの臭いを抑える方法とよく乾く場所

それか、最初から洗濯機を購入せずにコインランドリーで洗濯&乾燥機にかけるのもありでしょう。

洗濯機って高いですから、その分の費用をコインランドリー代に回すといった感じです。

どっちが得なのかは、以前「洗濯機を購入して部屋に置くのとコインランドリーはどっちが安くて得か」で計算してみたので参考にしてみてください。

まとめ

ベランダがない分、家賃が安かったりとデメリットだけではありませんが、住み心地を考えると最低限バルコニー、出来ればベランダはあった方が良いと私は思います。

ベランダ>>>バルコニー>>なし

これが住み心地の順位です。

特に初めて一人暮らしをされる方は気にしない人が多く、実際に住んでから後悔する場合が多いので注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

天気の問題もあり、ベランダが一番なのはわかりました。

なければないなりの工夫が必要ということですね!

メリットデメリットはあると思いますが、少しでも自分にあった物件に出会えるとよいですね!

以上

原田秀雄の不動産情報でした

原田秀雄の不動産情報その22

原田秀雄です。

本日の不動産情報はコチラ

「賃貸物件が安い時期」

原田秀雄が東京に初めて出てきたのが3月。

この時期は1分1秒が勝負というほどの込み合う季節

当然、家賃など下げなくても人は入るので

値下げ交渉もなかなかうまくいきません。。。

そこで次の引っ越しは慎重に進めたいもの!

家賃が安くなる時期など調べてみました!

賃貸物件を借りる時は、安い時期を狙いたい!

賃貸物件を借りる時、できるだけ安く借りたいですよね。賃貸物件の安い時期、すなわち「オフシーズン」は、どれくらいの時期のことをいうのでしょうか。安くなる期間と安く借りられるポイントをまとめました。

賃貸物件のオンシーズンとオフシーズン

賃貸物件業界には、オンシーズンとオフシーズンがあります。異動で転勤が多くなる秋から賃貸物件を探す人が増えはじめ、12月から3月に向けて契約や引越しのピークが訪れます。その後4月になると一段落し、夏は引越しが少ない時期と言われています。

  • オンシーズン 9月~4月上旬
  • オフシーズン 4月上旬以降~8月

オフシーズンの中でも、5月中旬~8月上旬は最も引越しが少ない時期。新生活を迎える人たちは5月上旬までに大半の引越しが終わり、極端に入居希望者が減るためです。また、オンシーズン中の9月中旬~12月ですが、その年によっては比較的引越しが少ない場合もあるそうです。
逆に、オンシーズンの中で特に混雑するのが、1月上旬~3月下旬です。価格も上がりそうなのでできるだけ避けたいのが本音ですね。

オフシーズンに引越しをするメリット

賃貸物件を求める人が少なくなるオフシーズンなら、家賃が安くなるのでしょうか?
家賃の相場はリーマンショック以降徐々に値下がりし、現在は底値だと言われています。そのためオフシーズンでも大幅な値下げになることは少ないようですが、オフシーズンに賃貸物件を借りると様々なメリットがあります。

オフシーズンは、敷金・礼金が安くなる場合もある

家賃は変わらないといっても、大家さんは空き部屋にしておくよりは早く入居者が見つかってほしいと思っています。そのため、オフシーズンは敷金や礼金が安くなったり、または安くする交渉をしやすい時期と言えます。

フリーレント物件が増える

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フリーレントはお得
 
オフシーズンになると、フリーレントがついている物件が増えるため、結果として出費が抑えられることに。
オフシーズンには「フリーレント」がついた物件が増える事も特徴です。フリーレントとは、最初の1か月の家賃を無料にする、または特定の期間に引っ越しをして入居をすれば、一定期間の家賃が無料になるというシステムです。そのためフリーレントがつくと、一時的ではありますが、家賃が安くなります。

引越し料金が安くなる

オフシーズンは、「引越しが少ない=引越業者の仕事が少ない」ため、引越し料金の値下げ交渉がしやすくなります。場合によっては、オンシーズンの金額の半分くらいになることもあるそうですよ。また、引越し日も比較的選べる期間ですので、金額設定の安い日にちを選ぶこともできます。

そもそも家賃の割引はしてもらえるのか

昔は交渉次第で数千円安くなることもあった家賃ですが、最近では家賃の値下げはなかなか難しいようです。2015年夏に筆者は引越しをしましたが、複数の不動産屋で「家賃の値下げは無理」「家賃の値下げは難しい。値下げしてもらえても1,000円程度」「家賃の値下げよりもフリーレントを付ける交渉をしましょう」というお話を伺いました。家賃の値下げの交渉をするよりも、フリーレントの交渉や初期費用の交渉をしたほうが通りやすいというのが現状のようです。

引越しは、賃貸物件の安い時期を狙おう

4月初旬以降から8月までの引越しのオフシーズンであれば、引越しにかかる費用が抑えられる、フリーレントが付く、などの特典が得られることが多く、結果的に安く引越しできます。また、オフシーズンのほうが不動産屋も空いているので、じっくり話を聞いてもらえたり、納得いくまで物件を内見できるそうです。賃貸物件の安い時期を狙って引越し計画を立ててみてくださいね。

やはり春先は最も高い時期だったのですね。。。

確かに雑貨用品も品切れが多かった気がします。

これは1年通していい物件探しをして、

満足のいくものを得たいですね!

原田秀雄の不動産情報でした。

原田秀雄の不動産情報その21

原田秀雄です。

今日も不動産情報についての情報を集めました!

賃貸で借りた部屋の備え付けエアコン。

壊れた場合どうしますか?

参考にしてみてください

賃貸住宅の備え付けエアコンが故障! 修理負担は誰がする? | 【マイナビ賃貸】 住まいと暮らしのヒント

賃貸住宅の備え付けエアコンが故障! 修理負担は誰?

賃貸住宅の備え付けエアコンが故障! 修理負担は誰?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸住宅ではエアコンが備え付けられていることが多いですが、このエアコンがもしある日突然故障してしまったら? 賃借人はどんな対応をすればよいのでしょうか。そもそも修理負担は誰がするものなのでしょう。“不動産・住生活”のプロに聞いてみました。

Q.入居してすぐ、備え付けのエアコンが壊れた!自分で取り換えないといけないの?

A.特に暑い時期にエアコンが壊れると大変ですね。あなたが壊したなどの問題がなければ、設置されていたエアコンの取り換え費用は、大家さんが負担します。まずすぐに大家さんや管理会社に連絡しましょう。

 

もともと室内に設置されていた設備が入居中に壊れた場合、どちらが費用を負担するかについては、契約書に明示されています。契約書を確認する際は、こんなところを中心に見てみましょう。

通常、借りている間の修繕費用については、借り手に「故意や過失がなければ」貸し手が負担することになっています。例えば、給排水管から漏水し、下の階が水びたしになった場合でも、給水管の劣化が原因ならば、大家さんの負担になります。しかし、「洗濯機の蛇口を閉め忘れたままホースが外れてしまい、床や下の階が水びたしになった」などはあなたの過失です。給水管が古いという原因ではないので、あなたの負担になります。

ただし、電球の取り換えなど小さな修繕は、借り手が自分の費用で行うのが一般的ですし、鍵の交換などのように事前に貸主に通告する必要はありません。詳しい項目などについては、国土交通省平成24年2月に改訂版を発表した「賃貸住宅標準契約書」(契約書のサンプル例=ひな型)では、以下のように示されています。

 

国土交通省「賃貸住宅標準契約書」(改訂版 平成24年2月)
(契約期間中の修繕)
第9条 甲は、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合において、乙の故意又は過失により必要となった修繕に要する費用は、乙が負担しなければならない。
2 前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。
3 乙は、甲の承諾を得ることなく、別表第4に掲げる修繕を自らの負担において行うことができる。

別表第4(第9条第3項関係)
畳表の取替え、裏返し
ヒューズの取替え
障子紙の張替え
給水栓の取替え
ふすま紙の張替え
排水栓の取替え
電球、蛍光灯、LED照明の取替え
その他費用が軽微な修繕

※「甲」は貸主、「乙」は借主。

 

なお、負担に関する項目は、契約書ごとに追加、削除できます。つまり、以前から住んでいる隣の部屋の人はここまでしか負担しないのに、今回契約する自分は、修繕費用を負担する項目が多い、ということもありうるのです。

先にご紹介した「賃貸住宅標準契約書」では、小規模な修繕だけを借り手が行うことになっています。また、一般的には、日常生活を送る中で自然につく傷や汚れ、経年劣化は借り手の負担ではありません。契約書ごとに内容は違うとはいえ、仮に、設置されているエアコンの修繕費用まで借り手に負担させるような契約の物件は、入居後に快適な生活が送れるか疑問符がつきます。

まだ契約書に印鑑を押していないなら、契約を再度考えてみる、疑問に感じる内容について交渉してみる、などの対応をしましょう。入居後に設備が壊れたのに、大家さんがなかなか直してくれないため、引っ越しすることになった、という話は珍しくありません。

さらに、大きな修繕が必要になったときにはすぐに管理会社や大家さんに連絡しましょう。あなたに過失がなくても、放っておいて二次被害が起きた場合、あなたに費用負担が生じる可能性があります。

エアコンだけではなく、備え付けのものであれば全てチェックが必要ですね!

契約書は難しくてわからないという方は事前にチェック項目をつけていちいち不動産屋に確認しましょう!

 

原田秀雄の不動産情報でした

原田秀雄の不動産情報その20

原田秀雄です。

ついにこのシリーズも20回目。

今日も不動産情報を調べました!

 不動産広告のキャッチコピーにはルールがあります

宅建業法上でもきちんと定められています。

宅建業法の第32条でも明確に誇大広告が禁止されています。

  1. 物件の所在
  2. 物件の規模
  3. 物件の形質
  4. 環境の(現在・将来の)利用の制限
  5. 環境の(現在・将来の)環境
  6. 環境の(現在・将来の)交通その他の利便
  7. 金銭の代金・借賃等の対価の額、支払方法
  8. 金銭の代金・交換差金に関する金銭の貸借のあっせん

これら8つの項目を対象として、著しく事実に相違する表示と実際のものより著しく優良か有利であると誤認させるような表示を禁止としています。

誇大広告を行えば、現実に購入者が誤認する被害がなくても宅建業法違反となり6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金またはその両方の刑が科せられます。 

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会

なにやらやたらと長いこの名前、不動産業界では重要な公益社団法人です。


公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会は、不動産公正取引協議会連合会(全国9地区の不動産公正取引協議会が会員である。)が不当景品類及び不当表示防 止法(昭和37年法律第134号)の規定に基づいて申請し認定された「不動産の表示に関する公正競争規約」(不動産広告のルール)及び「不動産業における 景品類の提供に関する公正競争規約」(景品提供のルール)を関東甲信越の地域において運用するために昭和38年8月に設立された不動産業界の自主規制機関 です。

秩序なく広告を出されたのでは困るので、ある一定のルールに基づき、広告を出しましょうと呼びかけている団体です。先ほどの宅建業法の条約にある内容を円滑かつ効果的に実施するために存在している機関でもあります。

ではどんなキャッチコピーがNGなのか見ていきたいと思います。

 使用が禁止されているキャッチコピーの一例

根拠の無いものや根拠が定義できないものは使うことができません。
NGワードをみていきましょう。

特定用語編

  • 優良物件です
  • 一等地です
  • 一流工務店による施工
  • 他に類を見ない住環境完全防音万全の耐震性
  • (2回目以降の広告で)新発売
  • この上ない立地です
  • 破格のお値段
  • 特売物件
  • お年玉(新年)価格
  • 当社決算第処分価格
  • 適正価格
  • 定価販売
  • 完売間近です、お急ぎください (購入をあおる表現のため不可)
  • 完売御礼、今ならキャンセル待ち受付中  (販売が終了しているものを募集することは、おとり広告になるため不可)

これらの言葉は根拠が明確でなかったり、おとり広告になるため使用することができません。

 交通編

また、不動産では最寄りの駅から分速80mで計算して端数は切り上げるため次のような表現もNGです。

  • ◯◯駅徒歩0分 (1分未満は切り上げのため)
  • ◯◯駅徒歩30秒 (1分未満は切り上げのため)
  • ◯◯駅まで約5分 (分速80mのため約での表示は不可)

 価格・賃料編

  • 賃料◯◯万円(相談)   (金銭の相談を表示することは不可)
  • 賃料◯◯万円(管理費含む)    (賃料とそれ以外の金額を分けた表示が必要)
  • 坪単価◯◯万円     (一ヶ月あたりの賃料の表示が必要  正→賃料◯◯万円 坪単価△万円)
  • 再値下げ        (値下げを強調した表示であるため不可)
  • 大幅値下げ       (値下げを強調した表示であるため不可)

参考資料:アットホーム キャッチコピー活用ガイドより

このように、キャッチコピーには

  1. 事実であること
  2. 具体的な根拠の併記があること

というのが前提になります。

それではキャッチコピーとしてふさわしい表記とはどういうものでしょうか?


 OKなキャッチコピー

  • 駅まで無料シャトルバスあり
  • 桜並木のある道のり
  • 2線利用可能
  • 急な雨降りでも安心の駅直結マンション
  • ◯◯線直通で乗り換えなしで都心へ行けます
  • 都心へのアクセス良好
  • 最上階の為、日当り・通風良好です
  • 採光を重視した南向き
  • 高台につき眺望良好
  • 30階のお部屋で夜には都心の夜景が楽しめます
  • コンビニまで◯m
  • くつろぎあふれる住環境
  • ファミリーに人気の◯◯エリア
  • 自然豊かな分譲地
  • イタリア風のモダンな一戸建て
  • 格調高い外観
  • ◯年◯月内装改装済み
  • 安らぎをもたらすプライベート空間
  • 外壁に遮音・断熱に優れたALCパネル

どこかで見たことや聞いたことのあるキャッチコピーだと思いませんか?もしろんこれらのキャッチコピーを使用する際にも

  1. 事実であること
  2. 具体的な根拠の併記があること

が求められます。OKなキャッチコピーの中にも、具体的な根拠示せるのか?これ。というものが混ざっているような気がしなくもないのですが、取引協議会的にはOKなようです。

みなさんの周りでも、あれっ?これ、盛りすぎじゃないかなぁ?とか、宅建業法違反の広告があるかもしれません、気をつけてくださいね。

 

誇大広告はよく見かける気がします。

皆さんも気を付けてくださいね!

原田秀雄の不動産情報でした。

原田秀雄の不動産情報その19

原田秀雄です。

本日も不動産情報を調べてみました!

本日の内容はこちらです。

賃貸の広さ表記には注意しましょう!

 

1. 広さは専有面積が表記されます

不動産で部屋の広さと言ったら「専有面積」のことを指します。
「専有部分」の面積が「専有面積」です。

「専有部分?」「専有面積??」という人も多いと思いますので、少し詳しく解説します。

 

1-1. 専有部分

まず専有部分の説明から入ります。

専有部分(せんゆうぶぶん)は、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。区分所有権とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、法令(日本では建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」))によって、それぞれ個別の所有権の目的とされるもの(同法第1条、第2条第3項)をいう。分譲マンションの各室などがこれにあたる。英語には、exclusively-owned area と訳される。

wikipedia より引用 「専有部分」

 

簡単に説明すると、自分専用で自由に使える部分ということです。 (自由と言ってももちろん範囲がありますが。)
アパート・マンションでいうところの自分の借りている部屋がこの専有部分にあたります。

これに対して廊下や階段、自転車置き場、ゴミ置き場などは共用部分となります。

このように集合住宅(アパート・マンション)は、このように「専有部分」と「共有部分」から成り立っています。

 

1-2. 専有面積

専有部分の内部空間の床面積を計算したものが「専有面積」です。

面積の計算方法は2つ。
「壁芯計算」と「内法計算」です。

一般的には壁芯計算されたものが、不動産の「専有面積」として使われています。


と、やや難しい内容になりましたが、難しいのはここまでになります。

 

2. バルコニーは含まれません

広さ表記は「専有面積」で表記されることになっています。
ベランダ、バルコニーがある場合、これは専有面積に含まれません。
法律的にバルコニー、ベランダは「共用部分」とされています。

ただ賃貸不動産の世界では、このあたりがかなり曖昧です。
平気でバルコニー面積を入れてくる不動産屋さんもいます。

3. バルコニーを含んで表示している例

不動産賃貸 面積 うそ

赤で囲ってある部分にこの物件の面積が記載されています。
「面積 約24.30m2」。

ん? 「約?」

このように「約」と記載がある場合は少し怪しいと思っても良いです。
不動産ではあまり「約」は使いません。


また分譲マンションであれば、分譲販売時のパンフレットに平面図が入ります。
今回の物件は、分譲マンションに当たるのでこちらの資料もあります。

img_20150106173430.jpeg

右上の方に住居部分の面積「住居専有面積」の記載があります。
このマンションのワンルームは基本的に「E1タイプ」か「E2」タイプになります。
よって専有面積は21.58m2と記載することが不動産広告のルールになっています。

このようなことから、先ほどの図面は「虚偽表示」、うその記載ということになります。
賃貸ではこのようなことが結構多いです。

 

本当はこのように記載します。

 

※こちら実際に現在募集中です!(終了しています。)

 

 

最後に

不動産広告のルールは厳格に決められていますが、今回のように賃貸はルール違反している不動産屋が多いです。
「あれ?思ったより狭いな」と思った時は、基本的に自分の直感を信じたほうが良いと思います。
それだけ賃貸の広さ表記は曖昧なものが多いです。

なるほど。

曖昧なところが多いのが現状なんですね!

最初の基準が図面なので良いと思う物件は早急に内見して回る必要がありますね!

原田秀雄の不動産情報でした。

原田秀雄の不動産情報その18

原田秀雄です。

本日も調べた不動産情報についてアップしていきます!

 本当にそんなに必要? 賃貸の保険について

https://www.kurachic.jp/column/552/

部屋を借りようとする場合、必ずといって言うほどの加入義務のある「火災保険」(家財保険と言われる場合もあります)。
「なんで加入しなかればいけないの?」とか「高すぎる!!」という声を良く耳にします。

今回はそんな賃貸の保険の裏側を少し書いていこうと思います。

 

1. なんで保険に加入しなければならないか?

ほぼ全ての物件が、加入必須になっています。
「なんで入らないといけないんですか?」という質問もまれに受けるのでまずはここの説明から。
賃貸の契約では契約終了又は解約時に部屋を返さなければいけません。

借りている間に大きな事故(火事など)で物件を使えない状態にしてしまった場合、大家さんに返すことが出来なくなります。

火災などを起こしてしまった場合は大変なことになりますよね。このような場合の備え、保険が用意されています。

2. 賃貸の保険の内容

賃貸の保険は以下の様な構成になっているのが一般的です。

 

借家人賠償責任保険

 

被保険者(この場合は入居者)の責に帰すべき、失火、ガス爆発、水漏れ事故により、お住まいに損害を与え、貸主に対して法律上の損害賠償責任を負った場合の賠償補償。火事を起こしてしまった時に、大家さんに対して賠償責任が発生する、これをカバーする保険ということです。

借りている部屋に対して適用される保険。 

個人賠償責任保険

日常生活において、被保険者(この場合は入居者)が他人にけがをさせたり、他人の財物に損害を与え、法律上の損害賠償責任を追った時の賠償補償。
洗濯機の排水ホースがなどが外れて、下の階まで水漏れを起こしてしまった時などに補償してくれる保険です。

ご近所さんに対して何か起こった時の保険ということです。

家財保険

家の中にある家財について、火災・水害・水漏れ事故・盗難などに合われた時に補償してくれる保険です。
家財とは、生活に使うものです。テレビ、エアコン、ソファー、ベッドなど生活に使うものが対象となっています。
消耗品や食品などは対象外。

ノートパソコンやデジカメ、携帯電話などは対象外となっていることが多いです。

3. 保険の値段について

保険の金額については、この前にところで説明した賠償保証金額によって決まってきます。
賠償金額に比例して保険の金額が決まっていくような形です。

一例で、弊社が取り扱っている保険で内訳を見ていきます。
弊社はアクア少額短期保険株式会社の「住まいるキーパー」という、賃貸物件向けの損害保険を取り扱っています。

 

 

賠償責任保険金額というのは、一律1,000万円で固定。
家財保険の保障額によって保険金額が変わるプランになっています。

賠償責任保険金額は、他の誰かに弁償するときの保険。
これはしっかり入っておきたいですよね。
大家さんとしても、ここを抑えておいてもらえば安心です。

家財保険は自分の持ち物に対しての保険です。
ここは、自分の判断で決めるところです。
例えば家財がそんなにないのに、高いプランに入っても無駄なだけです。
通常の一人暮らしで、400万円、500万円も家財を持っている人なんて、ほとんどいないと思います。


賃貸向けの保険プランの内訳は、どこもこのような構成になっています。
家財にそんなに必要ない方は、一番低い保険料金での設定が良いかと思います。

この保険プランの設定ですが、契約者が選ぶことになっています。
18_ほどの1ルームで20,000円などと過剰な設定になっている場合は、不動産会社に一言反論することをお勧めします。
この賃貸保険に関しては、保険業法というのがありまして「保険プランは納得の上で、本人が選ぶこと」となっています。
「はじめから20,000円のところに丸が付けられていた!」なんて話しをよく聞きますが、ここは反論しましょう。
違反です。
言わないと、「納得した」ということで通されてしまします。
不動産会社ってそういうやり方をするところが多いんです。
ズルイと思う方がいると思いますが、そういうズルイところが多いのが現状です。

保険業界の方の話だと、この手のクレームは多いとのことです。
「勝手にプランが決められていたオカシイ」と。


弊社が仲介するときは、きちんと話しをして適切な設定にしています。
「大家さんが、このプランでないとダメと言っています」なんて担当者が言ってくるかもしれませんが、保障額の内訳をよく見てみましょう。
大家さん側には、きちんとした保障額が設定されているはずです。
賃貸向けの保険のすべての商品を把握しているわけではないので、断言はできませんが、大家さんへの賠償責任額は高くても安くても変わらない商品が大半だと思います。
大家さんの保障額が変わるプランであっても、一番安いプランで十分に大家さんへの賠償責任は果たせるように、保険会社が設定してプランを作っているはずです。

この保険を買うのは、入居者です。
プラン設定の権利は入居者にあります。
きちんと自分にあったプランで選びましょう。

ちなみに弊社はデフォルトは一番安いプランです。 そこから選べる様に設定しています。
当然です。 

しかしこの当然のことをしている不動産会社はほとんどいません。
弊社は高田馬場にあるので、近隣の物件は常に調査していますが、18,000円から20,000円に設定されています。

なぜでしょう?

 

4. 保険代理店制度のノルマが関係してくる

賃貸物件向けの保険は、「少額短期保険」という部類に入ります。
代理店制度が非常に取りやすいのが特徴の一つとしてあります。

1. 少額短期保険募集人の資格を有するものが社内にいること
2. 会社の定款に「少額短期保険代理店業務を行う」等の記載があること

この2点がクリアできれば代理店になることが出来ます。

「1.少額短期保険募集人の資格」ですが、これは1日勉強すればとれてしまうような、とても簡単な資格です。
「2.会社の定款に入れる」。これもただ法務局に書類を出すだけなので、大変なことではないです。

代理店になるということは、契約の代行が出来るということで、契約すると保険会社から「手数料」をもらうことができます。
この手数料が高い保険料金設定の原因になっているのです。

会社として考えると、この手数料が高いほうがいいですよね。
会社の収入となるのですから、経済的観点からみても当然のこと。
そこで不動産会社としては、数ある保険会社から「手数料の高い」保険会社を選びます。
しかし「手数料の高い」保険会社はノルマ設定があるんです。

ここが問題。

年間で「いくら以上」と保険料が設定されています。 
このノルマをクリアするために、不動産会社は頑張ります。
多少オーバーなプランでもいいから保険を稼がなきゃいけない。 
「入居者は分からないから、少し高い保険料で設定してしまおう。」
こういう形で、高い保険料が設定されているのです。

この手数料をそんなに求めなければ、ノルマのない保険会社もあります。

このノルマが入居者負担の高い保険料へとつながっているのです。

 

5. 料金プランは選べます!

賃貸の保険は、賃貸物件の契約と同じタイミングで行うことが多く、よくわからないまま進んでしまいます。
説明もないままただサインというケースが非常に多いと思います。

この保険の契約は少額短期保険募集人が行う業務となっています。
契約の時には必ず保険プランの説明、約款の説明の義務があります。

保険の種類、金額についても「契約者が選ぶこと」になっています。

保険会社については、賠償の金額や保険会社の品質の違いから大家さん側・管理会社側で設定している場合がほとんどで、「保険会社を変える」というのは出来ません。
しかしプランは選べます。

少しでも「おかしいな?」と思ったら必ず契約時に質問をしましょう。
クーリングオフも適用対象内になっています。

 

こんな発言をしている消費者もいます。

http://matome.naver.jp/odai/2131070671810152701?utm_source=dlvr.it&utm_medium=twitter

★常識を疑え★賃貸更新時にだまされるな!借家人賠償保険
借家人賠償保険は、必要最小限でかまわない

不動産屋が勧めてくる借家人賠償保険が高い理由のひとつに、付加されている家財保険がめちゃくちゃ高いことです。先日850万円の家財保険が不動産屋が勝手に○をして、送られてきました。(これは違法)どう計算してもお金持ちではないので、850万円の財産は保有していません。
しかしほとんどの方は、このまま契約してしまうことでしょう。


納得のいく料金プランで、悔いのない契約をするようにしましょう!

6. 途中解約は、戻ります。

賃貸向けの保険は、掛け捨てです。 
少額短期保険というのは、掛け捨てでしか設定できない保険なのです。
これも保険業法での決まり事です。

「途中解約の場合はどうなるんですか?」という質問を先日入居者から受けたので、合わせてここでも回答します。

戻ってきます。
残りの月数分を計算して戻ってきます。
計算方法は保険会社によって違うと思いますが、弊社の扱う保険の場合は以下のとおりです。

( 保険金額 × 0.75 )÷ 24 × 残り月数

(保険会社によっては、途中解約でも返金されないケースもあります。 暮らしっく不動産で保険の手続きをされているお客様は、途中解約でも返金される契約になっています。)

意外と知らない人、それから説明しない不動産会社の担当もいますが、戻るケースが多いです。
途中解約の場合は、返金手続きもお忘れなく! 

 

意外とここまでは知らないもんですよね。

保険会社は変えられないにしても、プランを選ぶ事が出来るのは初めて知りました!

お金のかかることは慎重に調べてからですね!

原田秀雄の不動産情報でした。