原田秀雄の日常日記

原田秀雄の日常日記です

原田秀雄の不動産情報その13

原田秀雄です。

本日は不動産情報の中でも、プロが実践する物件選びのご紹介です!

失敗しない物件選び プロが実践する見学時裏ワザ5

物件に着くまでに、通勤・通学時の状況を確認しよう

駅から「徒歩○分」。これには「徒歩1分=80m」という基準で広告する事が、宅建業法で決められています。従って、物件までのルートが坂道であろうが、信号がいくつあろが、開かずの踏切があろうが、「400mなら、400÷80=5分」と記載する事が認められているのです。従って、同じ5分でも実際に歩いてみると、とても5分では着かないという事もあります。

また、「駅から5分」という定義は「駅の最寄改札から5分」で計算して良い事にもなっています。改札くぐっても、「○○線のホームを通らないと辿りつけない」「改札からホームまでは階段で急」「朝は改札前が混雑して通り抜けるのに時間がかかる」「学校が近く、特定の時間に学生で大混雑する」等、意外な落とし穴もあるので注意しましょう。

  • 【裏技1】 ルート検索ソフトを使って時間検索

最近では、google mapやNAVITIMEなどのルート検索マップ等も便利です。これらのアプリやプログラムは、「徒歩1分=80m」ではなく、実際にかかるであろう時間を、信号や踏切などの障害物もある程度考慮して計算してくれます。

  • 【裏技2】 「バス停はどこですか?」と聞いて、バスの時刻表を見る
バスの停留所を見ておこう

バスの停留所を見ておこう

「バス○分」という表記についても、バス停で待つ時間は入っていません。3分に1本来るようなバス停もあれば、20分に1本しかないバス停もあります。

バス停の時刻表を見たり、ネットで時刻表を確認したりするといいでしょう。通勤通学時間に、一時間何本出ているのか。終バスは何時なのか。

「バス停に屋根がある」「椅子がある」「夜も明るい」といった立地はよい立地と言えます。一方で、「バス停は反対車線で渡るのに交通量が激しい」ということもありますので、どちら側のバス停から目的の駅等に行くのかの確認も忘れずに。

  • 【裏技3】 物件見学の道中、「このあたり、朝は渋滞とかするのですか?」と聞く

駅までバスに乗る物件=通称バス便物件は、バス停が近ければ、実は決して悪い物件ではありません。

一般には、徒歩5分とバス5分では、徒歩5分が好まれます。では15ふんならどうでしょう。実は「雨の日に濡れない」「駅近より賃料が安い」等メリットもあり、私はバス15分のほうがいいのではと思います。

とはいえ、「朝はいつも渋滞」では、通勤通学に支障も出ます。そこで、物件見学に行く際に、車を運転する不動産会社の営業マンに、渋滞情報を聞くのです。現地待ち合わせであれば、タクシーの運転手に聞くと、よく知っています。道路にバス専用レーン等がある場合等は、渋滞が少なく、通勤通学に便利です。

 

すぐ部屋を見ずに、玄関や駐輪場などを見よう

ネット広告では、物件の外観と部屋の写真が多く、それだけで比較検討しがちです。せっかく物件見学するのですから、ネットに出ていないところもしっかり見ましょう。まずは物件の外回りです。

近隣に、うるさい施設はあるか。パチンコ屋さん、カラオケ屋さん等は音が気になりますし、風紀も気になります。風俗店等があるケースもあるので、周囲をよく見ておきましょう。物件の周りをぐるりと一周するのもよいでしょう。

枯れた花

枯れた花から管理姿勢がわかる

まずは、玄関の花。エントランスの花が枯れている物件は、管理が行き届いていない証拠です。新築の頃は綺麗に咲いていたのでしょうか。

あなたの帰りを迎えてくれる植栽が枯れているようでは、今後、廊下の電気が切れたり、庭の草が伸びたりしても、放置されるのは目に見えています。

  • 【裏技4】「この花、綺麗ですね。毎日水をやっているのですか?」と聞

仲介しかしていない不動産会社は、実は知りません。花の水やりの事なんて。いいのですそれでも。そこで、「ちょっと聞いてみますね」とどこかに問い合わせをするのか、それとも「知りません」と言うのか。この態度だけでも、これから安心して説明を聞けるかどうか確かめられます。管理会社であれば、「毎日管理人があげている」「一階の人が自主的にあげている」等、この物件のメンテナンス状態もわかるでしょう。

  • 【裏技5】ゴミ置き場の散らかり具合と、分別状況。
ゴミ置き場

ゴミ置き場からわかるマナー

次に、ゴミ置き場も見させてもらいましょう。ゴミ置き場が綺麗かどうかをチェックしましょう。

乱雑なままであれば、やはり管理が適当な物件ですし、分別などが守られていないようであれば、モラルのない人が住んでいる住み心地の悪い物件とわかります。

ゴミ

ゴミ置き場の臭い対策は?

またゴミ置き場がどこにあるのか。そして、蓋や扉があるのか。

エントランスの近くに蓋もない状態で出すということは、夏は臭いのひどいゴミを通って出掛ける事になるかもしれません。通りに面しているゴミ置き場は、通行人がゴミ収集日ではない日に投げ入れるというリスクもあります。

ゴミ置き場

お部屋を見る前に、ゴミ置き場を見よ

 

  • 【裏技6】駐輪場を見させてもらう。乗らなくても。
自転車置き場

屋根が無いからここに停めた

次に駐輪場です。

自転車には乗らないのに? いいのです。それでも見させてもらいましょう。

駐輪場に屋根が無い物件は、「入居者は濡れたサドルに座れ」というスタンスです。ここに貸す側の姿勢が現れるのです。

駐輪場が暗かったり、段差があって、出しにくかったり、駐輪スペースが草ぼうぼうだったり、という物件は、「出来る限り入居者にお金をかけたくない」という貸す側の方針が見えるもの。もっと入居者の事を考えている物件のほうが住みやすいはずです。

段差

段差があると、自転車やバイクは入れにくい

逆に、駐輪場まで段差が無い、管理番号等があり、退去者の自転車は片付けられている。屋根があり、整理整頓されている。こういう物件は、自分が自転車に乗らないとしても、期待が持てるのです。

自分が使いやすいかどうかの確認だけでなく、入居者に対する大家さんの姿勢として、使わない共有部も見ていく。出来る限りお金を削ろうとするスタンスがあると、見えない建材等でも経費節減されているかもしれません。

 

物件に入ったら、部屋までの導線をよく見よう

エントランスに入ったら、まずポストを見ましょう。ガムテープが張られているところが多いという事は、空室が多いという事です。あるいは、大量な郵便物が放置されている部屋は、不在がちな部屋という事。

「住んでいないなら、静かじゃん」という見方もありますが、「不人気な物件」という事でもあります。不在がちな部屋というのが、駅に近いちょっと高めの物件で、単身赴任の人が週末は帰省しているという事であればそんなに気にしなくてもよいのですが、比較的賃料の安い物件で、不在がちとなると、例えば拘留されているとか、例えば借金取りから逃げている、等、あまりよろしくない住環境である事もありえます。

また、ポストが凹んでいる物件は気を付けましょう。どうして、ポストがボコンと凹んだりしているのか。そしてなぜそれがそのまま放置されているのか。入居者のマナーの悪さや、管理のずさんさが伺えるのです。

簡単に中が取りだせるようなポストは、盗難にも遭いやすいものです。そんな点も注意して見てみましょう。

暗い廊下

暗い廊下は危険です

廊下でも、歩きながらキョロキョロしましょう。電球が切れているのは、管理が行き届かない証拠。電気がついていても暗いのなら、危険です。床がはげていても同じです。

私物がずさんに置かれた物件は、管理が行き届いていない事と、入居者のマナー違反ぶりを明確に表しているとも言えます。ネットの広告には廊下の写真は出ていません。よく見ておきましょう。

  • 【裏技7】掲示物を探して、なにが書いてあるか、逆読みする。

掲示物も、この物件にどんな人が住んでいるかがわかります。「○○禁止」等、警告する貼り紙が多いという事は、ルールを守らない人が多いという事で、やはり住み心地が悪いのです。「廊下で騒ぐな」「煙草投げ捨て厳禁」「ゴミのルールを守りなさい」という事は「廊下で騒ぐような人がいてうるさい。廊下でやめても部屋で騒ぐかも」「煙草を投げ捨てるような人がいる。そんな人は寝たばこをして火事を起こすかも」「ゴミのルールを守らない人がいる。ほかのルールも破るかも」と考えていいのです。

私は「ここでおしっこをするな」という掲示物を見た事があります。それはつまり、そんな所でおしっこをした人がいたと言う事です。もちろん、そんな物件では人気があるはずがないのです。

  • 【裏技8】廊下に炊飯器があったら、やめておこう

もし、廊下に炊飯器があったら。その物件の契約は辞めておきましょう。なぜ、廊下にそんなものがあるのでしょう? 廊下の電気代がタダで、部屋で炊飯したら自分の部屋の電気代になると考える人がいるからなのです。炊飯器、つまり食べ物が接する物を廊下に出しっぱなしという感性は、かなり清潔感や安全性にも疑問があります。そうして、こういう自分勝手な人の電気代も、これから入居するあなたが管理費等で負担しているともいえます。

調べて当然だけれども、

そこまで調べなければいけないのか!というポイントや、

知らなかったポイントなどいろいろ抑えることができた気がしますね!

ここには抜粋分しか載せてませんが、気になる人はリンクへどうぞ!

原田秀雄の不動産情報でした。 

原田秀雄の不動産情報その12

原田秀雄です。

本日も不動産情報について調べたものをアップしていきます!

入居審査にかかる時間はどれくらいかかるの?

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2,3日でだいたい出ます。
賃貸の審査の場合、そんなに時間はかかりません。

 

実際に家賃が支払っていけるのかという支払い能力を審査されます。

審査と聞くと、ドキドキすると人もいると思います。
でもそこまで厳しいものでもありません。 申込書類の内容が正しいか、年収・勤務先にウソは無いか、などを審査されます。

主には電話などで、本人確認、勤め先への在籍確認、連帯保証人さんについての確認などが行われます。

1週間くらい長引く場合もときどきありますが、その場合は大家さんが不在などで連絡が取れない場合。
不動産会社、保証会社の審査は、最近スピーディーなのですぐに出ます。

保証会社なんかは即日、数時間ですぐに結果が出る場合がほとんどです。

賃貸の入居審査はだいたい2,3日、かかっても1週間くらいです。

審査っていうのはそういう事なんです!

審査と聞くとドキドキする人もいるかもしれませんが、この程度ですのでご安心を!

原田秀雄の不動産情報でした。 

原田秀雄の不動産情報その11

原田秀雄です。

本日も不動産情報を発信していきます!

メモメモ…

 

 相場より家賃が安い理由は?

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1.お墓が近い

お墓が近いと相場より安いことがあります。
基本的にお墓というのは夜は暗いこともあり夜道が不安という物理的な要素があります。
また心理的に苦手だという人も多いので相場よりは安くなる傾向があります。
一般的にお墓の近くは相場が安くなります。

間取り図面ではわからないところですね。内見に行った際は近所をぐるりと一周してみましょう。
また内見に行かなくても住所がわかればインターネットの地図で確認してみるといいでしょう。
googleストリートビューなどを使うとある程度の情報が得られます。

 

2.近隣が歓楽街

こちらも相場よりも安いことが多いです。
夜に人通りが多い歓楽街ならではですね。
小さい子供がいる家庭のお客様は避ける傾向にあるので、その分家賃を下げて募集していることが多いです。

賃貸はもちろんのこと、売買における土地の価格も同様です。
図面だけ見ると「おっ!◯◯区で土地の形もよくてこの値段!」と思うのですが、実際に行ってみるとなんだか納得というケースです。

 

3.線路沿い

線路沿いも騒音や振動の問題から平均的相場から比べると家賃が安いことがあります。
サッシの性能が高ければ問題ありませんが、昔ながらのサッシで線路沿いだと安いことが多いですね。
気にならないほど熟睡できる方や、始発で出勤して最終で帰ってくるような方にはオススメです。

 

4.古い

いくらリフォームがされていて内装が綺麗であったとしても構造が古ければ相場よりも家賃が安いことは多々あります。構造の部分は外からは見えない部分ですね。最近では外観と内観を新築のようにリフォームする技術もあるので目に見える部分で年代を見分けるのが難しいことが多いです。

一つの基準になるのが耐震基準。
1981年6月1日以降に建築確認を受けている建物であれば新耐震基準で建築されています。
それ以前に建築確認を受けている建物だと旧耐震なので相場より安い傾向にあります。

 

5.設備が劣っている

築年数が古くなればなるほど家賃が下がる傾向にあるのですが、大家さんとしてはなるべく家賃は下げたくないのが現状。そこで行うのがリフォームです。

壁紙を全面張り替え
和式トイレを洋式トイレに
和室をフローリングに
お風呂を新しいものに
エアコンを新規にしたり
モニター付きインターフォンをつけたり
といったような時代のニーズに合わせた内容にリフォームします。

ですが、中にはリフォームをせずにそのまま貸し出している物件もあります。
そういう物件は家賃が相場よりも低い傾向にあります。
一昔前の設備でも気にならないという方であれば狙い目ですね。
バランス釜のお風呂とか知らない若い世代も多いのではないでしょうか。

 

6.隣や近所に問題のある人がいる

世の中には様々な人がいますが、近隣でも有名な細かい人というのもいますね。
色々クレームをつけてくるような人のことです。
私道の通行権でもめていたり、騒音に対してのクレームが激しく入居者といつもめていたりするような人がいる物件だと家賃は相場よりも安くなっていたりします。

近年では個人情報の問題もあり他の部屋にどんな住人がいるのかを調べるのが困難なことが多いです。
内見に行った祭に隣近所にどんな人が住んでいるのかを自転車や洗濯物や共用部に置いているものから判断するしかありません。

 

7.狭い

一人暮らしをする時に最低限の広さはほしいもの。
冷蔵庫はキッチンの横、風呂・トイレは別と考える方が多いですがそこの条件を気にしなければ部屋の広さは狭くとも希望の街に住める可能性があります。

6畳の居室の中に冷蔵庫を置かざるを得ないような間取り
風呂無し
洗濯機置き場無し
トイレ共同
こういう物件はm2数が平均的なものと比べると狭いので賃料も安いことが多いです。
どうしても場所を優先したい場合は検討してみるのもいいかもしれません。

 

8.道が狭い・道が暗い・坂の下

女性は避ける傾向にある道が狭く暗いところ。
どこに行くにも坂をのぼらないといけない坂の下にある物件。
こういう物件は借り手がつきづらいので家賃を下げて募集している場合があります。

電動自転車があれば楽勝ですね!

 

9.事故物件

これは書かなくてもみなさん周知の事実だと思いますが事故物件は安いです。

色んな条件がやはりありますよね!

平均以上の条件を求めれば賃料も平均以上ということですね。
賃貸の相場はそれほど値段に正直で適正な価格がつけられていると言う事がわかりました。

 

原田秀雄の不動産情報でした。

原田秀雄の不動産情報その10

原田秀雄です。

本日も不動産情報についてなるほどと思う記事があったので共有します!

退去の時の掃除をすればクリーニング代は安くなる?

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退去時に大掃除をしたからといってクリーニング代が安くなるわけではない?

引っ越しともなれば荷物の搬出をして不動産会社や大家さんに立会いをして傷や汚れの状態を確認してもらって退去をすることになるのはみなさん周知の事実。

退去時にクリーニング代や清掃費という名目で一人暮らし用の1K程度であれば25,000円から40,000程度の金額が取られるかと思うのですが、これはどれだけ掃除をしようとも変わらない金額なのです。

 

1.大家さんと打ち合わせ
退去後に部屋の方向性を大家さんと管理会社で打ち合わせをします。
設備などのリフォームをするのか、このままクリーニングして次に貸し出すのか、取り替えるものはないのか、家賃は適正なのか?といった見直しですね。
もちろんリフォーム代金は大家さん負担です。
入居者が故意に壊した箇所があれば、それは入居者負担。

2.クリーニング
クリーニングして次に貸し出す場合は清掃業者が入って掃除をします。
水回り、油汚れ、ホコリ、壁紙、エアコンなどをくまなく掃除していきます。
大手ハウスメーカーや大手の管理会社の物件であれば、床材にワックスをかけるところまで行うところもあります。この費用がクリーニング代です。また、前の入居者が出た後は綺麗だろうと汚かろうと壁紙を張り替えるというところもあります。次の入居者からすると、とても嬉しいですね。デメリットしては一定の会社の基準で一連の工程を行っているのでクリーニング費用や管理費用が高めの物件が多いです。

最近は管理を会社にまかせていることが多いので数はあまりないのですが、古い物件の場合や大家さんがそのまま管理しているような物件だと、大家さん自らが掃除をする場合もあります。

 

綺麗でも汚くてもプロ基準で掃除をする

前述したように、ホコリがあろうとなかろうとクリーニング業者がやる仕事は変わりません。
上の方から下の方に向かって掃除をして、最後は床を掃除するのです。シンクにカルキの跡が残らないようにするレベルで掃除をしている会社もあります。(なので内見で水を出してはいけません。)
ですので、ホコリがあってもなくてもクリーニング職人さんの人件費はかかるのです。


クリーニング職人さんも大変
職人の世界は仕事が楽になったからといって給料が安くなるわけではありません。
1m2◯◯円という単価で見積もりをたてて仕事をしています。
一人暮らしの1Kであれば数時間で一部屋を終わらせて一日のうちに数件まわらなければいけません。

通常使用の範囲であればクリーニング代のみ

掃除をしてもしなくてもクリーニング代金は変わらないという話をしましたが、これはあくまでも通常使用の範囲においての話です。

通常の使用の範囲を超えてしまった場合だと敷金から費用がひかれてしまいます。

掃除はしなくてもいいとはいったものの、普段からあまりにも手入れをしなかったためにクリーニングよりも交換したほうが早いという判断になれば費用はかかってきてしまいます。そういう意味では日頃からきちんと手入れをしておく必要があります。(これがけっこう大変ではありますが。)

拭きあげたり磨き上げる必要は一切ありませんが、お世話になった部屋に対するお礼や、立会いの時に管理会社の人が見た時の印象を考えると最低限のお掃除はしておきたいですね。

なるほど。

今まで安くなるもんだと一生懸命掃除してました^^;

そういう事ではないんですね!

ただ、引き渡すときは最低限のお掃除して出ようと思いました。

 

以上、原田秀雄でした 

原田秀雄の不動産情報その9

原田秀雄です。

今日も不動産情報について調べてみました!

 

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1. 賃貸の契約はなぜ2年が多い?

居住用(住む用の部屋)の契約期間は2年間としているものが多い。

なんで2年が多いのかはよく分かりませんが、1年未満の場合は「期間の定めの無い契約」となってしまうので、ここから来たのかと思われます。

また。単身世帯の平均入居期間が2年くらいというデータもあります。

ファミリー物件の平均入居期間は4年ほどになるのですが一人暮らしではそれほど長く居住しない傾向があります。平均的な居住期間に照準を合わせて2年という契約期間が設けられているものとも考えられます。

 

2.途中解約しても大丈夫?

契約が「2年」となっているので、「2年住まないといけない」「途中解約するとまずい」と思っている人がいるかと思いますが、途中解約しても大丈夫です。

「更新が近いので」と更新の直前で、部屋探し、引越しを考える人も多いですが、もう少し早めのタイミングで検討することをおすすめします。
直前過ぎると最悪部屋が見つからなくて更新料を払ってから引越しするということもあります。

違約金などが設定されていなければ、途中解約にビビることはありません。

もしいい部屋などがあって将来引越しを考えているなら、更新など気にしないですぐに引越してしまったほうがよいです。

 

そういう理由があったんですね。

なるほど。

出会えるかどうかも運ですから、良い物件に出会ったら迷わず引越してしまった方がよいんですね!

原田秀雄でした。

 

原田秀雄の不動産情報その8

原田秀雄です。

今日も気になる不動産情報についてアップしていきます。

 

引っ越し前の採寸はどこまでやったらよい?

 

引越したのはいいけど、家具が合わない…

そんなことにならないよう、引っ越し前にある程度採寸しておくのがよいと思います。

 

引越し前に採寸と写真が重要!

知っておいた方がよいもの

・コンセントの位置

・照明器具の有り無しとアダプタの形

・台所のシンクの幅

・洗濯防水パンのサイズ

・天井高

・窓位置と高さ

・カーテンサイズ

 

ここまで調べておけば、後で困ることはないと思います!

簡単な図面を書いて、寸法や写真など貼り付けておくとよいと思います!

 

以上

原田秀雄の不動産情報でした

原田秀雄の不動産情報その7

原田秀雄です。

本日も不動産の情報について気になる情報を調べました!

広さの単位と部屋のお話

平米と畳と坪

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1.ヘーベーとは?

ヘーベーというのは「平米(へいべい)」のこと。 
また平方メートルのことであり、単位で表すと「m2」となります。

 

2.坪

一番馴染みがあると思われる畳の単位で言えば、畳2枚分に相当します。
畳2枚=1坪

ただ、1坪いくらと言われてもあまりピンとこない方がほとんどです。

 

3.坪をm2に換算してみる

畳のサイズというのは基本的には決まっています。
日本古来の単位を西洋的な単位に変換するわけですから半端がでてしまいますので不動産や建築業界では"約"という感じで変換します。

畳1畳が約90cm×約180cm
畳2畳が約180cm×約180cm=約1坪

ということになります。
畳2畳=3.24m2=1坪ですが、不動産屋は1坪を3.3m2で計算することが多いです。よってこの業界では
畳2畳=3.3m2=1坪と言っています。

 

4.畳に換算するには

2畳=3.3m2ですので1畳になおすと1.65m2

ヘーベー数÷1.65=畳数

例)18m2の部屋

18m2÷1.65=10.9

およそ11畳の部屋ということになります。

 

単位を覚えておくと、簡単にわかるようになりますよ!

以上、原田秀雄でした。